วิธีป้องกันน้ำท่วมบ้าน พิสูจน์แล้ว รอดหลังเดียวในหมู่บ้าน (อุทกภัย54)

  ในวิกฤตอุทกภัย 2554 ภาพความเสียหายและความรุนแรงของอุทกภัยที่เกิดขึ้นในพื้นที่อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ถูกนำเสนอเป็นข่าวใหญ่ในหน้าสื่อมวลชน เนื่องจากพื้นที่บางบัวทองเป็นพื้นที่ลุ่มต่ำ ทำให้แทบทุกจุดมีน้ำท่วมสูงมาก ขณะเดียวกัน เพราะน้ำไหลเร็วและแรง จึงทำให้ชาวบ้านไม่สามารถอพยพย้ายออกมาได้ทัน ต้องติดอยู่ในบ้านนับหมื่น ๆ คน

            อย่างเช่นในหมู่บ้านชลลดา หมู่บ้านหรูขนาดใหญ่ที่เราได้ยินข่าวกันว่า หมู่บ้านแห่งนี้ถูกน้ำท่วมสูงมากกว่า 1.50 เมตรเต็มพื้นที่ จนไม่สามารถอาศัยอยู่ในชั้น 1 ได้แล้ว แต่ทว่า...รายการ "ที่นี่ไทยพีบีเอส" (28ต.ค.54) ทางช่องไทยพีบีเอส กลับได้เข้าไปพบกับบ้านหลังเดียวที่รอดพ้นจากการถูกน้ำท่วม และยังสามารถใช้ชีวิตอยู่ในชั้น 1 ได้อย่างปกติ แม้ว่ารอบบ้านจะเต็มไปด้วยน้ำที่ท่วมสูงเป็นเมตร

            และบ้านหลังดังกล่าวมี ท.พ.ยรรยง พันธุ์วงศ์กล่อม เป็นเจ้าของ ซึ่งเมื่อผู้สื่อข่าวเข้าไปตรวจสอบก็พบว่า ภายในบ้านของคุณหมอนั้นแห้งสนิทจริง ๆ จากการที่คุณหมอได้สร้างแท่นปูนไว้เป็นคันกั้นน้ำไว้ให้ใกล้ตัวบ้านที่สุด เพราะเชื่อว่ายิ่งสร้างคันห่างจากตัวบ้านมากเท่าไหร่ น้ำก็จะยิ่งมีแรงดันมากขึ้นเท่านั้น

            คุณหมอยรรยง บอกว่า ได้รับคำแนะนำจากเพื่อนที่เป็นวิศวกร และสถาปนิกว่าควรจะสร้างคันกั้นน้ำอย่างไร จึงจะได้ผล จากนั้นจึงได้ไปหาซื้ออุปกรณ์มาสร้าง และหลังจากสร้างคันเสร็จเพียง 24 ชั่วโมง น้ำก็ทะลักท่วมหมู่บ้านพอดี

            "หลักการสำคัญก็คือพยายามทำผนังกั้นน้ำให้ชิดกับตัวบ้าน เหลือพื้นที่หลังคันให้น้อยที่สุด เพราะหากใช้พื้นที่มาก เราไม่สามารถควบคุมน้ำได้ และเราก็ใช้วัสดุที่คนไม่คิดถึง คือแผ่นปูนสำเร็จแผ่นละประมาณ 200 บาท กว้าง 30-40 เซนติเมตร ยาวประมาณ 2 เมตร ก็สามารถใช้ได้ดี และโบกปูนทับ แต่ด้านล่างสุดเราไม่ต้องโบกปูนทับ เพื่อลดแรงกดดันของน้ำ ให้น้ำไหลออกมาได้บ้าง แล้วค่อยปั๊มน้ำออก" คุณหมอยรรยง เล่าถึงกลยุทธป้องกันน้ำท่วมอย่างได้ผล

            คุณหมอยรรยงบอกอีกว่า วิธีนี้สามารถป้องกันน้ำเข้าบ้านได้ 100% และเชื่อว่าหากน้ำสูงอีก 50 เซนติเมตร คุณหมอก็ยังเอาอยู่ แต่หากสูงกว่านี้ก็ยังไม่แน่ใจนัก และที่คุณหมอต้องทำการป้องกันรอบตัวบ้านขนาดนี้ เป็นเพราะบ้านของเขามีคุณพ่อคุณแม่สูงอายุที่ไม่อยากออกจากบ้าน คุณหมอจึงต้องดำเนินการป้องกันภายในตัวบ้านแทน เหมือนกับการสู้เพื่อความอบอุ่นของครอบครัว

            นอกจากบริเวณรอบบ้านแล้ว อีกหนึ่งจุดอ่อนก็คือบริเวณท่อน้ำ และท่อระบายน้ำ ที่น้ำสามารถทะลักเข้ามาได้ ซึ่งคุณหมอใช้วิธีป้องกันด้วยการหาปั๊มดูดจากตู้ปลามาช่วยสูบ ซึ่งก็ช่วยให้น้ำไม่ท่วมภายในบ้านอย่างได้ผล

            และเมื่อหายห่วงจากการป้องกันน้ำท่วมในบ้านแล้ว คุณหมอก็ได้ใช้เวลาทั้งวันออกไปขับสปีดโบ๊ทส่วนตัวตระเวนลำเลียงข้าวปลาอาหาร ยารักษาโรค และถุงยังชีพ ไปแจกจ่ายช่วยเหลือชาวบ้านที่ประสบภัยน้ำท่วม ถือเป็นน้ำใจดี ๆ ที่คุณหมอได้ทำเพื่อสังคม

ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง

 มีคำถามจากทางบ้านเกี่ยวกับเรื่องนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ว่าได้ซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง เมื่อปี 44 และได้เสียค่าส่วนกลางให้กับบริษัทเจ้าของโครงการขณะจดทะเบียนรับโอน ต่อมาปลายปี 46 มีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ไม่ได้ดูแล หรือบริหารจัดการหมู่บ้านแต่อย่างใด ไม่ทำความสะอาดสระน้ำในสโมสรปล่อยมีตะไคร่ขึ้น สมาชิกในหมู่บ้านไม่สามารถใช้บริการได้ บึงในหมู่บ้านก็เต็มไปด้วยผักตบชวา ที่ดินเปล่าก็ไม่มีการตัดหญ้าแต่อย่างใด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ไม่มีส่งจดหมายเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางแต่อย่างใดเป็นเวลากว่าห้าปี 

 

         ต่อมาหลัง ประมาณ ปี 52 มีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรชุดใหม่ โดยมีการทำงาน และได้มีการส่งจดหมายเรียกเก็บเงินย้อนหลังเป็นเวลา 5 ปี หากไม่จ่ายจะมีผลทางกฎหมายอย่างไร

ตาม กฎหมายจัดสรร กำหนดให้มีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัด การสาธารณูปโภค เป็นรายเดือนจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และหากผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้า อาจถูกปรับ หรือถูกระงับบริการสาธารณะบางประการได้หากค้างชำระเกินกว่าสามเดือน และหากมีการค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระได้จนกว่าจะมีชำระให้ครบถ้วน ตามมาตรา 50 ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกท่านจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคดังกล่าว หากมีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แม้ว่าทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทำหน้าที่บำรุงรักษา บริหารจัดการสาธารณูปโภคหรือไม่ก็ตาม แต่ก็เป็นคนละเรื่องซึ่งจะต้องไปดำเนินการกับคณะกรรมนิติบุคคลในภายหลังต่อไป

 

         ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติ จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 ที่บัญญัติให้ “ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตามมาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2)ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตามมาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตามมาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุง รักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคมีอำนาจในการจัดเก็บ

 

          หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด”

 

          มาตรา 50 บัญญัติให้ “ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

 

          ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปติดต่อกันตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนดให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ”

 

ปัญหาการซื้อบ้านจัดสรร หลังรับโอนบ้าน ปัญหาการซื้อบ้านจัดสรร หลังรับโอนบ้าน

ปัญหาหลังรับโอนบ้าน

กฎหมายรอบรั้ว dailynews.co.th วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555

         โดยปกติผู้ซื้อบ้านมักจะให้ความสำคัญกับการเตรียมความพร้อมก่อนการซื้อบ้าน เนื่องจากปัญหาต่าง ๆ จะเกิดจากข้อสัญญา เช่นการไม่สามารถส่งมอบบ้านตามกำหนด รวมไปจนถึงการสร้างบ้านไม่ได้มาตรฐาน หรือการใช้วัสดุก่อสร้างที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา เป็นต้น แต่ความจริงแล้วปัญหาสำหรับอีกอย่างของผู้ซื้อบ้านที่มักเกิดภายหลังจากรับโอนบ้านและความครอบครองดูแลของผู้ซื้อแล้ว ก็มีปัญหาไม่น้อยเช่นกัน เพราะเมื่อถึงเวลานั้นผู้ซื้อบ้านเท่านั้นจะต้องรับผิดชอบ และอยู่กับปัญหาเหล่านั้นเอง เช่น

          ปัญหาการปลูกสร้างรุกล้ำแนวเขตที่ดินของผู้อื่น โดยส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ที่สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง เพราะหากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรแล้ว เจ้าของโครงการจะแบ่งแยกที่ดิน และก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่มีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนจึงมักไม่มีปัญหา แต่ในกรณีที่เมื่อมีการต่อเติมบ้านภายหลังการรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จนผิดไปจากแบบเดิม ซึ่งการต่อเติมบ้านดังกล่าวส่วนใหญ่มักผิดกฎหมาย โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ เนื่องจากในกฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดให้ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทนี่ต้องมีระยะถอยห่างของตัวอาคารด้านหน้า และหลัง ด้านละ 3 เมตร และด้านข้างอีก ด้านละ 2 เมตร เมื่อการต่อเติมอาคารดังกล่าว จะทำให้ระยะห่างจะลดลงทันที และถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย หรือกรณีที่การต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินข้างเคียงก็จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้

          เพราะการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรร หรือบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินของตัวเอง หากบ้านมีการปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินของเรานานถึง 10 ปี หากเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ เช่นโฉนดที่ดิน เพราะผู้ที่รุกล้ำก็อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ได้ แต่ถ้าเป็นที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง อย่างที่ดิน นส.3 หรือ นส.3ก (ซึ่งปัจจุบันสามารถนำมาจัดสรรได้) ถ้าปล่อยให้มีการปลูกบ้านรุกล้ำที่ดินเพียง 1 ปี เราอาจต้องเสียสิทธิครอบครองในที่ดินส่วนนั้นไปทันที

          ปัญหาเรื่องบริการสาธารณูปโภคที่ขาดมาตรฐานนั้น เดิมปัญหานี้มักเกิดขึ้นกับหมู่บ้านจัดสรรแทบทุกโครงการ เพราะเมื่อผู้เป็นเจ้าของโครงการดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการส่วนกลางตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในกฎหมายครบ และได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้ว เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านไปแล้ว เจ้าของโครงการมักจะดูแลรักษาเฉพาะสาธารณูปโภคที่สามารถสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของโครงการเท่านั้น เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ และคลับเฮาส์ เป็นต้น แต่ในส่วนของบริการส่วนกลางอื่น ๆ เช่น ไฟส่องสว่างให้กับถนน การจัดเก็บขยะในโครงการ การบำบัดน้ำเสีย จะถูกละเลย

          ทั้ง ๆ ที่ตามกฎหมายกำหนดให้การดูแลทรัพย์ส่วนกลางและสาธารณูปโภคโครงการยังคงเป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ แต่ภายหลังที่มีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และมีการประกาศใช้กฎกระทรวง เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ปัญหาดังกล่าวก็จะได้รับการแก้ไข เพียงแต่ต้องอาศัยความร่วมมือและความเข้มแข็งของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้นก็เพียงพอแล้ว.

ผังเมืองมีผลอย่างไรต่อการซื้อบ้าน

     เมื่อใดก็ตามที่มีการพูดถึงเรื่องของผังเมือง คุณอาจรู้สึกว่าเป็นเรื่องไกลตัว เป็นเรื่องที่เข้าใจยาก หรือเป็นวิชาการเกินกว่าที่ผู้ซื้อบ้านอย่างเราๆท่านๆจะต้องทำความเข้าใจ ซึ่งก็คงไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะนับย้อนหลังไปเมื่อกว่า 27 ปีที่ผ่านมาซึ่งเป็นยุคเริ่มต้นของการประกาศใช้พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2518 มาจนถึงปัจจุบัน เรามีการประกาศใช้ผังเมืองคลอบคุมพื้นที่เพียง 2.8% ของพื้นที่ทั้งประเทศแต่ด้วยเหตุผลสำคัญ 2 ประการคือ 
1. การประกาศใช้ผังเมืองเป็นเรื่องของการกำหนดประเภทของการใช้ที่ดิน แบ่งเขตการก่อสร้างอาคาร ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้รับผลได้ หรือผลเสียโดยตรง และ 
2. ปัจจุบันรัฐบาลกำลังมีนโยบายที่จะประกาศใช้ผังเมืองให้ครอบคุมพื้นที่ทั้งประเทศ จึงเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะต้องทำความเข้าใจกับเรื่องของผังเมือง เพราะถ้าหากคุณเผลอไปซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโซนที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภท ที่ดินแปลงนั้นอาจต้องเก็บไว้เฉยๆโดยที่ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ หรือบางครั้งอาจต้องย้ายบ้านเพื่อหนี้ปัญหาน้ำท่วม เพราะบ้านที่ซื้อไว้อยู่ในแนวพื้นที่รับน้ำหรือที่เรียกว่า “แก้มลิง” เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความเข้าใจในเรื่องของผังเมืองง่ายขึ้น จะขอนำหลักการของการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมาเป็นกรณีตัวอย่าง ซึ่งโดยหลักการแล้วการกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ตามกรอบผังเมืองในแต่ละจังหวัด จะมีสาระสำคัญเหมือนกัน กล่าวคือตามกรอบผังเมืองรวมจะมีการกำหนดโซนเพื่อการอยู่อาศัยไว้ด้วยกัน 4 ประเภท ดังนี้1.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง2. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม3.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล และ4.ที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว
               เริ่มทำความเข้าใจในส่วนที่ผังเมืองระบุว่าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองก่อนเป็นอันดับแรก เพราะโดยทั่วไปแล้วบ้านจัดสรรและที่ดินจัดสรรที่เสนอขายกันอยู่ในปัจจุบัน ล้วนแต่พัฒนาอยู่ในที่ดินประเภทนี้เกือบทั้งสิ้น เพราะพื้นที่ในโซนสีเหลืองกฎหมายกำหนดให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารที่อยู่อาศัยรวมที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร จึงถือว่าเป็นพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการจัดสรรสำหรับทุกระดับราคาขายส่วนพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง นอกจากจะพัฒนาโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ได้แล้วยังสามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้อีกด้วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในพื้นที่สีส้มจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าในเขตพื้นที่สีเหลือง และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใกล้เมือง เช่นเดียวกับที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล แต่เนื่องจากที่ดินในโซนดังกล่าวสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่พิเศษได้ด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าที่ดิน 2 ประเภทข้างต้น โอกาสที่ในการหาซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่สีน้ำตาลจึงเป็นเรื่องยากมาก สำหรับที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว ถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานคร และ 5 จังหวัดปริมณฑล เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยว และห้ามทำการจัดสรรที่ดินยกเว้นเป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตร เนื้อที่แปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ ที่ดินประเภทนี้จึงมีราคาถูก แต่ด้วยการผ่อนผันให้สามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 5 ในบางพื้นที่ และร้อยละ 10ในบางพื้นที่ ทำให้มีโครงการจัดสรรจำนวนหนึ่งเข้าไปเปิดขายในพื้นที่ดังกล่าว ด้วยการสร้างบ้านบนที่ดินที่มีเนื้อที่แปลงย่อยตั้งแต่ 100 ตารางวาขึ้นไป ส่งผลให้บ้านเดี่ยวที่เสนอขายในพื้นที่สีเขียวมีราคาขายที่สูงกว่าบ้านเดี่ยวในพื้นที่สีเหลืองแม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลเมืองมากกว่าการกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดินที่ต่างกันในผังเมืองรวม ไม่ใช่เป็นเพียงแค่ตัวแปรสำคัญของราคาขายบ้านเท่านั้น แต่มีผลต่ออนาคตของที่ดินในย่านนั้นๆ ด้วย ดังนั้นการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยควรให้ความสำคัญกับเรื่องของผังเมืองด้วยเช่นกัน เริ่มจาก  1.ตรวจสอบพื้นที่ของโครงการ หรือบ้านที่จะซื้อก่อนว่าอยู่ในโซนที่พักอาศัยหรือไม่ 2.การกำหนดพื้นที่สี หรือกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดิน จะเป็นสัญญาณบอกแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต เช่น พื้นที่สีเหลืองย่อมมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภค มากกว่าพื้นที่สีเขียว และมีสภาพแวดล้อมเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีน้ำตาล3.ตรวจสอบว่าในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการ มีแนวถนนโครงการของผังเมืองหรือไม่ หากอยู่ในแนวถนนตามผังเมือง ต้องตรวจสอบด้วยว่าจะดำเนินการก่อสร้างเมื่อใดซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากกรมการผังเมือง หรือสำนักงานผังเมืองจังหวัด แต่ถ้าไม่มีแนวถนนพาดผ่านจะมีแนวถนนสายรอง เช่นตรอก ซอย ผ่านหรือไม่ ในประเด็นสุดท้ายนี้ ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้าน หรือซื้อที่ดิน เพราะจะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินในอนาคตอย่างไรก็ดี หากคุณเลือกซื้อบ้านที่ยื่นขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เรื่องของการซื้อบ้านในโซนผังเมืองที่ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยจะหมดไป เพราะในเงื่อนไขของการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการให้ถูกกฎหมายผังเมืองด้วย ยกเว้นแต่ในพื้นที่ที่ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ แต่หากคุณเลือกที่จะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินนอกกระบวนการจัดสรร การตรวจสอบผังเมืองถือว่าเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะนอกจากจะมีผลต่อราคาซื้อขาย การใช้ประโยชน์ที่ดิน การอนุญาตหรือห้ามก่อสร้างอาคาร และยังมีผลต่อราคาประเมินโดยตรงหากเมื่อใดที่คุณนำที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินแปลงนั้นๆไปเป็นหลักประกันในการจดจำนอง หรือเพื่อการใดๆก็ตาม

การเลือกซื้อที่ดิน การซื้อบ้านใหม่ให้ไกลจากน้ำ(ท่วม)ควรดูอะไรบ้าง ?

หลายๆ คนที่มีแผนว่าจะซื้อหาบ้านหลังใหม่หลังช่วงน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ อาจจะต้องไตร่ตรองและคิดให้รอบคอบมากขึ้นและอาจจะมีคําถามหลายๆประการตามมาว่า ควรจะซื้อบ้านหรือปลูกบ้านตรงไหน ที่ไหน แถวไหน ย่านไหน ควรต้องดูเรื่องอะไรบ้าง ถึงจะปลอดภัยจากน้ำท่วมจริงๆ เผื่อว่าเราอาจจะต้องเจอกับมวลน้ำแบบนี้อีกครั้งหรือหลายครั้งในอนาคต

คำตอบง่ายๆ ในเมื่อเราเป็นห่วงว่า “น้ำ” จะท่วมบ้านเราอีกไหม เราก็ต้องพิจารณาปัจจัยและข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวกับ “น้ำ” เป็นหลัก

บางคนอาจถามต่อไปว่า แล้วเราจะดู “น้ำ” กันอย่างไร จะไปดูตามท่อระบายน้ำ ตามคู คลองหรือแม่น้ำต่างๆ จะพอไหม จะรู้ไหมว่าน้ำท่วมหรือไม่อย่างไร หรือควรหาข้อมูลอะไร ที่ไหนประกอบหรือไม่อย่างไร ก็ตาม หลังจากเหตุการณ์ครั้งนี้ คนไทยเราคงจะมีความรู้เพิ่มมากขึ้น จากข้อมูลข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับ “น้ำ” ที่สื่อมวลชน นักวิชาการและรัฐบาลนําเสนอ ผ่านสื่อออกมาทุกวัน

ในอดีตเวลาที่เราจะเลือกซื้อหาบ้านจัดสรร หรือเลือกซื้อที่ดินปลูกบ้านใหม่คงเลือกจากการที่มีเอกสารจัดสรร และโฉนดที่ดินว่ามีหรือไม่ ด้านทําเลที่ตั้งใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากน้อยแค่ไหน ไปจนถึงจากรูปแบบบ้าน ราคา และชื่อเสียงของบริษัท เป็นต้น แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้แล้ว “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้บริโภค” ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ “น้ำ”เพิ่มเติมก่อนที่จะตัดสินใจเลือกแหล่งที่อยู่อาศัย

ข้อควรพิจารณามีดังนี้

1. โซนผังเมือง : โซนสีต่างๆ ที่ปรากฎในผังเมืองเป็นตัวบ่งชี้ว่า เมืองนั้นๆ กําหนดแนวทางการใช้พื้นที่ดินแต่ละเขตเป็นอย่างไร มีการใช้งานในลักษณะใดบ้าง เช่น พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

จากกรณีน้ำท่วมครั้งนี้ เราจึงเห็นได้ว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เขตหนองจอก มีนบุรี คลองสามวา ลาดกระบัง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กําหนดเป็นโซนสีเขียวและเขียวทแยง ซึ่งเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่ชนบทอนุรักษ์และเกษตรกรรม จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นจํานวนมากเนื่องจากอยู่ในเส้นทางการระบายน้ำและรัฐมิได้กําหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย

2. แนวคันกั้นน้ำ : ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมีการวางตําแหน่งคันกั้นน้ำ เพื่อการบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพตามแนวพระราชดําริไว้ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งสองฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยแนวคันกั้นน้ำจะมีความสูงต่ำแตกต่างกันและมีลักษณะซ้อนกันเป็นชั้นๆ ที่สัมพันธ์กับตําแหน่งคู คลองธรรมชาติ เพื่อป้องกันน้ำจากทางตอนเหนือเข้าท่วมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางและชั้นใน

ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินที่อยู่ภายในแนวคันกั้นน้ำก็จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมได้ระดับหนึ่ง

3. ตําแหน่งคู คลอง แหล่งน้ำธรรมชาติ : จากประสบการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ เราคงเห็นได้ชัดเจนว่า เส้นทางการเคลื่อนที่หลักๆ ของน้ำจะเอ่อล้นมาจากเส้นทางน้ำธรรมชาติคือ คู คลองต่างๆ ที่มีอยู่ทั่วเมืองและจากท่อระบายน้ำต่างๆตามถนนหนทางหน้าบ้านของเรา และการมาของน้ำทั้งสองทางนี้จะป้องกันได้ยากที่สุด

ดังนั้นบ้านเรือนที่อยู่ริมน้ำคู คลองที่มีทัศนียภาพสวยงามก็จะมีความเสี่ยงจากน้ำมากเช่นกัน

4. ความสูงต่ำของที่ดิน/ ที่ตั้ง (Topography) : ถ้าใครเคยเห็นแผนที่ในการวิเคราะห์ระดับน้ำท่วมกรุงเทพฯคราวนี้ จะพบว่าแต่ละพื้นที่จะมีการคาดการณ์ระดับน้ำท่วมที่สูงต่ำต่างกัน นั่นเป็นเพราะแต่ละพื้นที่มีระดับความสูงของแผ่นดินที่ต่างกันทําให้ระดับน้ำมีความลึกต่างกัน

ถ้าเปรียบเทียบให้ง่ายขึ้นก็เหมือนกับสระว่ายน้ำเมื่อมองที่ผิวน้ำจะพบว่า มีผิวน้ำมีความเรียบเสมอกัน แต่ก้นบ่อของสระว่ายน้ำมีระดับที่ไม่เท่ากันทําให้สระว่ายน้ำมีทั้งส่วนลึกและส่วนตื้น

ดังนั้น หากเลือกที่ดินสําหรับปลูกบ้าน ในพื้นที่ที่มีระดับสูงกว่าจะมีความเสี่ยงจาก น้ำน้อยกว่า สําหรับข้อมูลส่วนนี้สามารถแสดงให้เข้าใจง่ายด้วยภาพตัดขวางแสดงระดับถนนภายนอกโครงการเข้าสู่ถนนซอยภายในจนถึงระดับความสูงของที่ดินแต่ละแปลง และระดับพื้นชั้นล่างของบ้านแต่ละหลัง

5. เส้นทางน้ำไหล : เมื่อฝนตกลงบนผิวดิน น้ำส่วนหนึ่งจะซึมลงไปในดิน และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นอยู่บนผิวดิน ส่วนที่เป็นน้ำบนผิวดินจะไหลลงสู่ที่ต่ำและไหลลงไปสู่แม่น้ำลําคลอง ฉะนั้นการเลือกตําแหน่งในการปลูกสร้างบ้านเรือนต้องไม่ขวางทางที่น้ำไหลผ่าน เพราะแรงของน้ำนั้นมหาศาลมากขนาดทําให้ถนนขาดได้ และไม่ว่าจะปลูกบ้านด้วยโครงสร้างแบบใด หากปลูกอยู่บนเส้นทางที่น้ำไหลผ่านก็คงยากที่จะทานแรงมหาศาลของมวลน้ำไหว

ดังนั้น ก่อนจะสร้างบ้านหรือซื้อที่ดินต้องลองสังเกตว่าเมื่อฝนตกลงมาแล้ว เส้นทางการไหลของน้ำฝนได้ผ่านแนวที่ดินของเราหรือไม่ หากน้ำไหลผ่านให้ควรหลีกเลี่ยง

6. มาตรการป้องกันน้ำท่วม : ข้อมูลนี้เป็นประเด็นสําคัญที่ลูกค้าควรสอบถาม เพื่อความมั่นใจในยุคหลังน้ำท่วมครั้งนี้ว่า แต่ละโครงการได้มีการเตรียมการหรือมีแผนรองรับเหตุน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ในเรื่องของตัวบ้านและตัวโครงการไว้อย่างไรบ้าง อาทิ การจัดเตรียมพื้นที่หน่วงน้ำ การจัดทําเขื่อนหรือคันกั้นน้ำในโครงการ รูปแบบการระบายน้ำในโครงการ ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อการอพยพหนีน้ำ ในกรณีวิกฤต ซึ่งแนวทางเหล่านี้จะมีระดับมากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงกับระดับน้ำท่วมว่ามากเพียงใด

จากประเด็นพิจารณาเหล่านี้ เป็นหน้าที่ของเราในฐานะผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ในอนาคต ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ เพราะประเด็นเหล่านี้จะบอกถึงความเสี่ยงในเรื่องของน้ำ ที่อาจจะต้องพบเจอในปีต่อๆ ไปได้ว่า บ้านเรือนของเรามีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ท่วม หรือท่วมมากแค่ไหน เพื่อรับมือได้อย่างถูกต้อง รวมทั้งยังเป็นหน้าที่ของบริษัทบ้านจัดสรรและเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะต้องนําเสนอข้อมูลเหล่านี้ต่อลูกค้าเป็น ” A Must Information” ด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายในลักษณะ Infographic ที่เราคุ้นๆ กันในช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมา เพื่อแสดงความจริงใจต่อลูกค้าและอาจใช้เป็นแรงจูงใจทางการตลาด ได้อีกทางหนึ่งด้วย

"พฤกษา"จุก น้ำท่วมกระทบโครงการเปิดขายอื้อ คาดรายได้Q4วูบ 7.5พันล้าน ชะลอซื้อที่ดิน-ลงทุนตปท.

"พฤษา"กระอักน้ำท่วมกระทบรายได้ไตรมาส4อื้อ คาดรายได้หายวูบ7,000-7,500 ล้าน ระบุมีโครงการทั้งที่เปิดขายและปิดการขายแล้วกระทบหลายโครงการ รวมถึงรง.ผลิตคอนกรีตที่ลำลูกกา เตรียมอัดงบฯเกือบ100ล้านฟื้นฟูโครงการที่ยังไม่ได้โอน 

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวางแผนการเงิน บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PS แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่า ตามที่ได้เกิดภาวะอุทกภัยในพื้นที่ลุ่มต่ำในเขตภาคกลางของประเทศไทย และในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ดังทราบแล้ว บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ ซึ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ก็เป็นบริษัทหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากภาวะอุทกภัย จึงขอแจ้งผลกระทบต่อบริษัทฯ ผ่านช่องทางของตลาดหลักทรัพย์ฯ ดังนี้

1.ผลกระทบโดยตรงต่อโครงการและโรงงาน 

บริษัทมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมทั้งหมด 284 โครงการโดยเป็นโครงการที่ปิดการขายไปแล้ว (Closed Project) 143 โครงการ มีโครงการที่ยังเปิดขาย (Active Project) อยู่ทั้งสิ้น 141 โครงการ
 

ในโครงการที่ยังเปิดการขายแล้ว 141โครงการ มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม 63 โครงการ คิดเป็นร้อยละ45 ของโครงการที่เปิดขาย ในจำนวนนี้มีโครงการที่ได้รับผลกระทบมาก คือ น้ำท่วมในระดับตั้งแต่ 20 เซนติเมตร ขึ้นไป จำนวน 48 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 34 ของโครงการที่เปิดขาย ส่วนที่เหลือเป็นการท่วมพื้นที่โดยรอบโครงการ มีการไหลซึมเข้าไปในโครงการบ้างสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร
 

ส่วนโครงการที่ปิดการขายและทำการโอนบ้านเกือบทั้งหมดไปแล้ว 143 โครงการ ในจำนวนนี้มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม 81 โครงการ โดยมีโครงการที่ได้รับผลกระทบมาก คือน้ำท่วมในระดับตั้งแต่ 20 เซนติเมตร ขึ้นไป จำนวน 76 โครงการ หรือคิดเป็นร้อยละ 53 ของโครงการที่ปิดการขายแล้ว
 

โรงงานผลิตแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนลำลูกกา ช่วงระหว่างคลอง 4 และคลอง 5 อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โดยถนนหน้าโรงงานมีน้ำท่วมสูง และไหลเข้าท่วมโดยรอบโรงงาน บริษัทฯ ได้ทำการยกเครื่องจักรสำคัญและมูลค่าสูงขึ้นที่สูง และก่อกระสอบทรายและพนังกั้นน้ำ และใช้เครื่องสูบน้ำออก โดยน้ำเข้าท่วมในโรงงานผลิตสำคัญ คือโรง 1 และ 5 ระดับน้ำสูงสุดที่ 10 เซนติเมตร บริษัทฯ ได้เริ่มหยุดการผลิตตั้งแต่ปลายเดือนตุลาคม 2554

2. ผลกระทบโดยตรงด้านรายได้
จากโครงการที่เปิดขาย (Active Project) 63 โครงการ ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมมียอดมูลค่าบ้านที่ขายแล้ว แต่ยังไม่ได้โอน (Backlog) ดังนี้

-บ้านแนวราบ 3,595 มูลค่า 6,660 ล้านบาท
-อาคารชุด 1,401 ยูนิต มูลค่า 1,135 ล้านบาท (ท่วมเพียงทางเข้า-ออกโครงการ)
 

เมื่อเทียบกับมูลค่า Backlog ทั้งหมด ณ 30 กันยายน 2554 จำนวน 37,417 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนบ้านที่ได้รับผลกระทบร้อยละ 20 ของมูลค่าบ้านที่ขายแล้วรอโอน ส่งผลกระทบให้รายได้ที่ชะลอลง เนื่องจากลูกค้าชะลอการรับโอนบ้านจากโครงการที่อยู่ในเขตน้ำท่วม การเดินทางไม่สะดวก ตัวลูกค้าเองก็ได้รับผลกระทบ จึงทำให้รายได้ของบริษัทที่คาดว่าจะมีตามแผนในไตรมาส 4 ปีนี้ 11,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะมีการเลื่อนการโอนออกไปประมาณ 7,000-7,500 ล้านบาท คงเหลือเป็นรายได้ประมาณ 3,500-4,000 ล้านบาทในไตรมาส 4 ปีนี้

3.ผลกระทบด้านกระแสเงินสดและการปรับตัว
จากผลกระทบที่รายงานมาข้างต้น ทำให้กระแสเงินสดไหลเข้าลดลงเนื่องจากการโอนบ้านไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ทำให้บริษัทฯ ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อลดกระแสเงินไหลออก และรักษาหรือเร่งเงินไหลเข้า ดังนี้
 

1) เน้นการสร้างบ้านที่พร้อมโอนในเวลาอันใกล้ เช่น อาคารชุดที่ใกล้เสร็จสมบูรณ์ หรือบ้านในโครงการที่ไม่อยู่ในเขตพื้นที่น้ำท่วม

2) ตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจ ติดตามแก้ปัญหาให้กับลูกค้า

3) ลดหรือเลื่อนรายจ่ายต่างๆ ที่ไม่เร่งด่วน เช่น ค่าฝึกอบรม ค่าที่ปรึกษา ค่าใช้จ่ายทางการตลาด หรือโฆษณา ประชาสัมพันธ์ เป็นต้น

4) ลดหรือเลื่อน การซื้อที่ดินใหม่ ลดการซื้อสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่ ชะลอการลงทุนในต่างประเทศ

4.การคาดการณ์หลังน้ำท่วม 

ภายหลังน้ำลด บริษัทฯคาดว่าจะต้องทำความสะอาด และซ่อมบำรุงบ้านสร้างเสร็จ (House Stock) ที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอน ซ่อมบำรุงสาธารณูปโภคต่างๆ รั้ว โครงการ ถนนในโครงการซึ่งอาจต้องใช้เงินประมาณ 70-100 ล้านบาท
 

ในส่วนโรงงานผลิตแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป ในขณะนี้ถนนหน้าโรงงานระดับน้ำลดลงจนแห้งเปิดการสัญจรได้ตามปกติแล้ว อยู่ระหว่างการเข้าทำความสะอาด ขนย้ายกระสอบทรายและคันดินที่สร้างไว้ออก ติดตั้งอุปกรณ์ที่ขนย้ายที่สูงกลับเข้าที่ และเตรียมเปิดสายการผลิตตามปกติ คาดว่าจะเริ่มผลิตได้ในต้นเดือนะนวาคม นับเป็นระยะเวลาในการปิดโรงงานทั้งสิ้นประมาณ 40 วัน ทั้งนี้ไม่มีโครงสร้างอาคารหรือเครื่องจักรราคาสูงได้รับความเสียหายรุนแรงแต่อย่างใด บริษัทฯ มีการทำประกันภัยความเสียหายจากภาวะน้ำท่วมไว้บางส่วน  คาดว่าจะได้รับค่าชดเชยบ้างบางส่วน แต่บริษัทฯไม่ได้ทำประกันภัยในส่วนรายได้ที่เสียไป (Business Interruption) ในช่วงหยุดการผลิตไว้ 

กคช.โอดขายบ้านยากหลังน้ำท่วม

การเคหะฯปรับแผนการตลาด ปรับบทบาทฝ่ายการตลาดไปทำกิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์เป็นงานหลัก การขายเป็นงานรอง ดีเดย์ 20 ธ.ค.ลงพื้นที่ช่วยลูกค้า รับผลกระทบน้ำท่วมทำให้ขายโครงการยาก ทั้งบ้านเอื้ออาทร เคหะชุมชน และบ้านแบรนด์ By NHA ส่วนโครงการที่น้ำท่วมและใช้เป็นศูนย์พักพิง จะต้องบูรณะใหม่ ก่อนเปิดการขายได้อย่างเร็วในเดือนมี.ค.55
             นายสมชัย  เชาว์พฤฒิพงศ์   รองผู้ว่าการ  การเคหะแห่งชาติ(กคช.) เปิดเผยว่า จากสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรากฏว่า โครงการบ้านเอื้ออาทร โครงการเคหะชุมชน และโครงการใหม่ แบรนด์ By NHA ของการเคหะฯ  ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก โดยเฉพาะลูกบ้านที่ซื้อโครงการในพื้นที่โครงการประสบปัญหาน้ำท่วม และเป็นลูกค้ากลุ่มที่ถูกเลิกจ้างงาน ฉะนั้นผลกระทบที่ตามมา คือ การขายบ้านทุกโครงการของการเคหะฯ ที่เหลือขายในพื้นที่น้ำท่วมจะยากขึ้น  
               จากที่ประชุมล่าสุดของการเคหะฯ ในการแก้ปัญหานี้  จะเน้นงานลูกค้าสัมพันธ์มากกว่า  โดยการให้ฝ่ายการตลาดเข้าเยี่ยมลูกค้าที่ถูกน้ำท่วม   พร้อมทั้งช่วยเหลือซ่อมแซมอาคาร และสุดท้ายช่วยเหลือเรื่องการชำระเงิน โดยการให้ธนาคารเข้าไปช่วย  ซึ่งตั้งแต่นี้ไป งานหลักของฝ่ายการตลาด การเคหะฯ เป็นเรื่องงานลูกค้าสัมพันธ์  ส่วนงานขายจะเป็นงานรอง  โดยกิจกรรมหลักๆ ในการทำลูกค้าสัมพันธ์ คือ  การจัดทีมลงไปเป็นการจัดกิจกรรมร่วม รับคำร้อง , เปิดเป็นคลินิกให้คำปรึกษาจากทีมวิศวกร  และสถาปนิก ผู้เชี่ยวชาญ พร้อมทั้งมีช่างต่างๆ เข้าไปให้คำปรึกษาชี้แนะในการดูแลซ่อมแซมบ้านหลังน้ำลด จัดร่วมกับกิจกรรมสันทนาการต่างๆ ทั่วไป อาทิ เรื่องการยื่นเอกสารเข้าไปรับคำร้องเรียน และนำองค์กรท้องถิ่นเข้าไปเรื่องความช่วยเหลือจากหน่วยงานของภาครัฐ คือวันนี้ต้องทำในฐานะให้ชาวบ้านทำเป็นกลุ่ม ไม่ใช่ต่างคนต่างทำ กิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์จะเริ่มในช่วงวันที่ 20 ธันวาคมนี้เป็นต้นไป จะจัดไปเรื่อยๆ จนครบทุกโครงการ และบางโครงการอาจจะต้องเลื่อนออกไปเพราะน้ำไม่ลด อย่างเช่นโครงการที่น่าเห็นใจที่สุด  คือ ลาดหลุมแก้ว น้ำท่วมถึงพื้นชั้น 2  อย่างโครงการ เสมาฟ้าครามก็เข้าไปได้แล้ว การเคหะฯ ก็ได้เตรียมการไว้หลังน้ำลดก็จะเข้าไปดูแลในโครงการต่างๆ เหล่านั้น นอกเหนือจากที่ภาครัฐดูแลแล้ว 5,000 บาท 
 นายสมชัย   กล่าวถึงแผนการตลาดหลังสถานการณ์น้ำท่วมในส่วนของการขายโครงการบ้านเอื้ออาทร  โครงการเคหะชุมชนสำหรับผู้มีรายได้น้อย    และโครงการ by NHA สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปว่า ขณะนี้การเคหะฯ ยังไม่สามารถดำเนินการขายโครงการบ้านเอื้ออาทรได้ เนื่องจาก โครงการของการเคหะฯ ที่ยังคงเหลือส่วนใหญ่ อยู่ในย่านปริมณฑล   อาทิ จังหวัดสมุทรปราการ , นครปฐม , สมุทรสาคร , ปทุมธานี  และนนทบุรี  และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมโดยตรงทั้งนั้น โดยเฉพาะโครงการที่จังหวัดปทุมธานี และนนทบุรี ซึ่งนอกจากได้รับผลกระทบแล้ว ในโครงการที่อยู่ใกล้เคียงกับพื้นที่น้ำท่วม การเคหะฯได้จัดให้เป็นศูนย์พักพิง ให้ชาวบ้านเข้าไปอยู่  ซึ่งผลที่ตามมาคือ ขณะนี้น้ำยังไม่ลด คาดว่าปลายเดือนธันวาคมนี้น้ำจะลดหมด 
 "จากนั้นคงจะต้องใช้เวลาช่วงเดือน มกราคม - กุมภาพันธ์ 2555   ที่จะซ่อมแซมอาคารและหลังจากนั้น ฝ่ายการตลาดจะส่งทีมออกไปรณรงค์การขาย คาดการณ์ว่าน่าจะเริ่มการขายได้เร็วที่สุดประมาณเดือนมีนาคม ในการขายโครงการในพื้นที่ใกล้เคียงที่ประสบภัยน้ำท่วม ที่เปิดเป็นศูนย์พักพิง" 
      สำหรับโครงการบ้านเอื้ออาทร ที่การเคหะฯ ได้นำมาเป็นศูนย์พักพิงให้กับประชาชนเข้าอยู่อาศัย เนื่องจากประสบภาวะน้ำท่วมประกอบด้วย โครงการบ้านเอื้ออาทรบ่อโพลง จ.พระนครศรีอยุธยา , โครงการโรจนะ , โครงการศาลายา 3 , โครงการลาดหลุมแก้ว 2 และ 3 ,โครงการพุทธมณฑล  จ.นครปฐม (พระประโทน) , โครงการร่มเกล้า , โครงการหนองจอก และโครงการบ้านเอื้ออาทรที่บางพลีสมุทรปราการ  โดยมีประชาชนเข้ามาพักที่ศูนย์พักพิงรวมประมาณ   10,000 คน  หรือประมาณ  3,000  ยูนิต  
 อย่างไรก็ตามภายหลังจากที่น้ำลดลงแล้ว การเคหะฯจะต้องเข้าไปทำการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการบ้านเอื้ออาทร ที่ทำเป็นศูนย์พักพิงทั้งหมด  ซึ่งคาดว่าจะต้องใช้งบประมาณในการซ่อมแซมห้องละ 5,000 บาท ซึ่งได้รวมถึงค่าชดเชยในการจ่ายค่าน้ำ และค่าไฟฟ้าไว้แล้ว และใช้เวลาในการซ่อมแซมประมาณ 2 เดือน จึงจะนำห้องดังกล่าวออกมาขายให้กับประชาชนอีกครั้ง 
 นายสมชัย   กล่าวต่อว่า  สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย By NHA   การเคหะฯ ได้มีการประชุมถึงเรื่องโครงการดังกล่าวว่า พร้อมให้ทางฝ่ายการตลาดประสานติดต่อลูกค้ากลุ่มเดิมของ กคช. ให้เข้ามาดูโครงการ แต่อย่างไรก็ดีทุกอย่างต้องรอให้ภาครัฐเคลียร์เรื่องปัญหาน้ำท่วมให้เสร็จก่อน ซึ่งการเคหะฯ มีความเชื่อมั่นว่า คณะรัฐมนตรีจะต้องเร่งฟื้นเศรษฐกิจอย่างเร่งด่วน ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นภาคธุรกิจที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นอันดับแรก ๆ 
      ในส่วนของการเคหะฯ นั้น พื้นที่ในการก่อสร้างโครงการ By NHA ไม่ถูกน้ำท่วม ก็ต้องรีบเอาออกมาดำเนินการให้เร็วที่สุด คาดว่าในไตรมาสที่ 2 ของปีงบประมาณนี้ จะเริ่มทำโครงการในโซนที่น้ำไม่ท่วม