วิธีป้องกันน้ำท่วมบ้าน พิสูจน์แล้ว รอดหลังเดียวในหมู่บ้าน (อุทกภัย54)

  ในวิกฤตอุทกภัย 2554 ภาพความเสียหายและความรุนแรงของอุทกภัยที่เกิดขึ้นในพื้นที่อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ถูกนำเสนอเป็นข่าวใหญ่ในหน้าสื่อมวลชน เนื่องจากพื้นที่บางบัวทองเป็นพื้นที่ลุ่มต่ำ ทำให้แทบทุกจุดมีน้ำท่วมสูงมาก ขณะเดียวกัน เพราะน้ำไหลเร็วและแรง จึงทำให้ชาวบ้านไม่สามารถอพยพย้ายออกมาได้ทัน ต้องติดอยู่ในบ้านนับหมื่น ๆ คน

            อย่างเช่นในหมู่บ้านชลลดา หมู่บ้านหรูขนาดใหญ่ที่เราได้ยินข่าวกันว่า หมู่บ้านแห่งนี้ถูกน้ำท่วมสูงมากกว่า 1.50 เมตรเต็มพื้นที่ จนไม่สามารถอาศัยอยู่ในชั้น 1 ได้แล้ว แต่ทว่า...รายการ "ที่นี่ไทยพีบีเอส" (28ต.ค.54) ทางช่องไทยพีบีเอส กลับได้เข้าไปพบกับบ้านหลังเดียวที่รอดพ้นจากการถูกน้ำท่วม และยังสามารถใช้ชีวิตอยู่ในชั้น 1 ได้อย่างปกติ แม้ว่ารอบบ้านจะเต็มไปด้วยน้ำที่ท่วมสูงเป็นเมตร

            และบ้านหลังดังกล่าวมี ท.พ.ยรรยง พันธุ์วงศ์กล่อม เป็นเจ้าของ ซึ่งเมื่อผู้สื่อข่าวเข้าไปตรวจสอบก็พบว่า ภายในบ้านของคุณหมอนั้นแห้งสนิทจริง ๆ จากการที่คุณหมอได้สร้างแท่นปูนไว้เป็นคันกั้นน้ำไว้ให้ใกล้ตัวบ้านที่สุด เพราะเชื่อว่ายิ่งสร้างคันห่างจากตัวบ้านมากเท่าไหร่ น้ำก็จะยิ่งมีแรงดันมากขึ้นเท่านั้น

            คุณหมอยรรยง บอกว่า ได้รับคำแนะนำจากเพื่อนที่เป็นวิศวกร และสถาปนิกว่าควรจะสร้างคันกั้นน้ำอย่างไร จึงจะได้ผล จากนั้นจึงได้ไปหาซื้ออุปกรณ์มาสร้าง และหลังจากสร้างคันเสร็จเพียง 24 ชั่วโมง น้ำก็ทะลักท่วมหมู่บ้านพอดี

            "หลักการสำคัญก็คือพยายามทำผนังกั้นน้ำให้ชิดกับตัวบ้าน เหลือพื้นที่หลังคันให้น้อยที่สุด เพราะหากใช้พื้นที่มาก เราไม่สามารถควบคุมน้ำได้ และเราก็ใช้วัสดุที่คนไม่คิดถึง คือแผ่นปูนสำเร็จแผ่นละประมาณ 200 บาท กว้าง 30-40 เซนติเมตร ยาวประมาณ 2 เมตร ก็สามารถใช้ได้ดี และโบกปูนทับ แต่ด้านล่างสุดเราไม่ต้องโบกปูนทับ เพื่อลดแรงกดดันของน้ำ ให้น้ำไหลออกมาได้บ้าง แล้วค่อยปั๊มน้ำออก" คุณหมอยรรยง เล่าถึงกลยุทธป้องกันน้ำท่วมอย่างได้ผล

            คุณหมอยรรยงบอกอีกว่า วิธีนี้สามารถป้องกันน้ำเข้าบ้านได้ 100% และเชื่อว่าหากน้ำสูงอีก 50 เซนติเมตร คุณหมอก็ยังเอาอยู่ แต่หากสูงกว่านี้ก็ยังไม่แน่ใจนัก และที่คุณหมอต้องทำการป้องกันรอบตัวบ้านขนาดนี้ เป็นเพราะบ้านของเขามีคุณพ่อคุณแม่สูงอายุที่ไม่อยากออกจากบ้าน คุณหมอจึงต้องดำเนินการป้องกันภายในตัวบ้านแทน เหมือนกับการสู้เพื่อความอบอุ่นของครอบครัว

            นอกจากบริเวณรอบบ้านแล้ว อีกหนึ่งจุดอ่อนก็คือบริเวณท่อน้ำ และท่อระบายน้ำ ที่น้ำสามารถทะลักเข้ามาได้ ซึ่งคุณหมอใช้วิธีป้องกันด้วยการหาปั๊มดูดจากตู้ปลามาช่วยสูบ ซึ่งก็ช่วยให้น้ำไม่ท่วมภายในบ้านอย่างได้ผล

            และเมื่อหายห่วงจากการป้องกันน้ำท่วมในบ้านแล้ว คุณหมอก็ได้ใช้เวลาทั้งวันออกไปขับสปีดโบ๊ทส่วนตัวตระเวนลำเลียงข้าวปลาอาหาร ยารักษาโรค และถุงยังชีพ ไปแจกจ่ายช่วยเหลือชาวบ้านที่ประสบภัยน้ำท่วม ถือเป็นน้ำใจดี ๆ ที่คุณหมอได้ทำเพื่อสังคม

ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง

 มีคำถามจากทางบ้านเกี่ยวกับเรื่องนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ว่าได้ซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง เมื่อปี 44 และได้เสียค่าส่วนกลางให้กับบริษัทเจ้าของโครงการขณะจดทะเบียนรับโอน ต่อมาปลายปี 46 มีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ไม่ได้ดูแล หรือบริหารจัดการหมู่บ้านแต่อย่างใด ไม่ทำความสะอาดสระน้ำในสโมสรปล่อยมีตะไคร่ขึ้น สมาชิกในหมู่บ้านไม่สามารถใช้บริการได้ บึงในหมู่บ้านก็เต็มไปด้วยผักตบชวา ที่ดินเปล่าก็ไม่มีการตัดหญ้าแต่อย่างใด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ไม่มีส่งจดหมายเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางแต่อย่างใดเป็นเวลากว่าห้าปี 

 

         ต่อมาหลัง ประมาณ ปี 52 มีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรชุดใหม่ โดยมีการทำงาน และได้มีการส่งจดหมายเรียกเก็บเงินย้อนหลังเป็นเวลา 5 ปี หากไม่จ่ายจะมีผลทางกฎหมายอย่างไร

ตาม กฎหมายจัดสรร กำหนดให้มีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัด การสาธารณูปโภค เป็นรายเดือนจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และหากผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้า อาจถูกปรับ หรือถูกระงับบริการสาธารณะบางประการได้หากค้างชำระเกินกว่าสามเดือน และหากมีการค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระได้จนกว่าจะมีชำระให้ครบถ้วน ตามมาตรา 50 ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกท่านจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคดังกล่าว หากมีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แม้ว่าทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทำหน้าที่บำรุงรักษา บริหารจัดการสาธารณูปโภคหรือไม่ก็ตาม แต่ก็เป็นคนละเรื่องซึ่งจะต้องไปดำเนินการกับคณะกรรมนิติบุคคลในภายหลังต่อไป

 

         ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติ จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 ที่บัญญัติให้ “ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตามมาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2)ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตามมาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตามมาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุง รักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคมีอำนาจในการจัดเก็บ

 

          หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด”

 

          มาตรา 50 บัญญัติให้ “ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

 

          ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปติดต่อกันตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนดให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ”

 

ปัญหาการซื้อบ้านจัดสรร หลังรับโอนบ้าน ปัญหาการซื้อบ้านจัดสรร หลังรับโอนบ้าน

ปัญหาหลังรับโอนบ้าน

กฎหมายรอบรั้ว dailynews.co.th วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555

         โดยปกติผู้ซื้อบ้านมักจะให้ความสำคัญกับการเตรียมความพร้อมก่อนการซื้อบ้าน เนื่องจากปัญหาต่าง ๆ จะเกิดจากข้อสัญญา เช่นการไม่สามารถส่งมอบบ้านตามกำหนด รวมไปจนถึงการสร้างบ้านไม่ได้มาตรฐาน หรือการใช้วัสดุก่อสร้างที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา เป็นต้น แต่ความจริงแล้วปัญหาสำหรับอีกอย่างของผู้ซื้อบ้านที่มักเกิดภายหลังจากรับโอนบ้านและความครอบครองดูแลของผู้ซื้อแล้ว ก็มีปัญหาไม่น้อยเช่นกัน เพราะเมื่อถึงเวลานั้นผู้ซื้อบ้านเท่านั้นจะต้องรับผิดชอบ และอยู่กับปัญหาเหล่านั้นเอง เช่น

          ปัญหาการปลูกสร้างรุกล้ำแนวเขตที่ดินของผู้อื่น โดยส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ที่สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง เพราะหากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรแล้ว เจ้าของโครงการจะแบ่งแยกที่ดิน และก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่มีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนจึงมักไม่มีปัญหา แต่ในกรณีที่เมื่อมีการต่อเติมบ้านภายหลังการรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จนผิดไปจากแบบเดิม ซึ่งการต่อเติมบ้านดังกล่าวส่วนใหญ่มักผิดกฎหมาย โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ เนื่องจากในกฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดให้ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทนี่ต้องมีระยะถอยห่างของตัวอาคารด้านหน้า และหลัง ด้านละ 3 เมตร และด้านข้างอีก ด้านละ 2 เมตร เมื่อการต่อเติมอาคารดังกล่าว จะทำให้ระยะห่างจะลดลงทันที และถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย หรือกรณีที่การต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินข้างเคียงก็จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้

          เพราะการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรร หรือบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินของตัวเอง หากบ้านมีการปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินของเรานานถึง 10 ปี หากเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ เช่นโฉนดที่ดิน เพราะผู้ที่รุกล้ำก็อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ได้ แต่ถ้าเป็นที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง อย่างที่ดิน นส.3 หรือ นส.3ก (ซึ่งปัจจุบันสามารถนำมาจัดสรรได้) ถ้าปล่อยให้มีการปลูกบ้านรุกล้ำที่ดินเพียง 1 ปี เราอาจต้องเสียสิทธิครอบครองในที่ดินส่วนนั้นไปทันที

          ปัญหาเรื่องบริการสาธารณูปโภคที่ขาดมาตรฐานนั้น เดิมปัญหานี้มักเกิดขึ้นกับหมู่บ้านจัดสรรแทบทุกโครงการ เพราะเมื่อผู้เป็นเจ้าของโครงการดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการส่วนกลางตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในกฎหมายครบ และได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้ว เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านไปแล้ว เจ้าของโครงการมักจะดูแลรักษาเฉพาะสาธารณูปโภคที่สามารถสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของโครงการเท่านั้น เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ และคลับเฮาส์ เป็นต้น แต่ในส่วนของบริการส่วนกลางอื่น ๆ เช่น ไฟส่องสว่างให้กับถนน การจัดเก็บขยะในโครงการ การบำบัดน้ำเสีย จะถูกละเลย

          ทั้ง ๆ ที่ตามกฎหมายกำหนดให้การดูแลทรัพย์ส่วนกลางและสาธารณูปโภคโครงการยังคงเป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ แต่ภายหลังที่มีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และมีการประกาศใช้กฎกระทรวง เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ปัญหาดังกล่าวก็จะได้รับการแก้ไข เพียงแต่ต้องอาศัยความร่วมมือและความเข้มแข็งของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้นก็เพียงพอแล้ว.

ผังเมืองมีผลอย่างไรต่อการซื้อบ้าน

     เมื่อใดก็ตามที่มีการพูดถึงเรื่องของผังเมือง คุณอาจรู้สึกว่าเป็นเรื่องไกลตัว เป็นเรื่องที่เข้าใจยาก หรือเป็นวิชาการเกินกว่าที่ผู้ซื้อบ้านอย่างเราๆท่านๆจะต้องทำความเข้าใจ ซึ่งก็คงไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะนับย้อนหลังไปเมื่อกว่า 27 ปีที่ผ่านมาซึ่งเป็นยุคเริ่มต้นของการประกาศใช้พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2518 มาจนถึงปัจจุบัน เรามีการประกาศใช้ผังเมืองคลอบคุมพื้นที่เพียง 2.8% ของพื้นที่ทั้งประเทศแต่ด้วยเหตุผลสำคัญ 2 ประการคือ 
1. การประกาศใช้ผังเมืองเป็นเรื่องของการกำหนดประเภทของการใช้ที่ดิน แบ่งเขตการก่อสร้างอาคาร ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้รับผลได้ หรือผลเสียโดยตรง และ 
2. ปัจจุบันรัฐบาลกำลังมีนโยบายที่จะประกาศใช้ผังเมืองให้ครอบคุมพื้นที่ทั้งประเทศ จึงเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะต้องทำความเข้าใจกับเรื่องของผังเมือง เพราะถ้าหากคุณเผลอไปซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโซนที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภท ที่ดินแปลงนั้นอาจต้องเก็บไว้เฉยๆโดยที่ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ หรือบางครั้งอาจต้องย้ายบ้านเพื่อหนี้ปัญหาน้ำท่วม เพราะบ้านที่ซื้อไว้อยู่ในแนวพื้นที่รับน้ำหรือที่เรียกว่า “แก้มลิง” เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความเข้าใจในเรื่องของผังเมืองง่ายขึ้น จะขอนำหลักการของการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมาเป็นกรณีตัวอย่าง ซึ่งโดยหลักการแล้วการกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ตามกรอบผังเมืองในแต่ละจังหวัด จะมีสาระสำคัญเหมือนกัน กล่าวคือตามกรอบผังเมืองรวมจะมีการกำหนดโซนเพื่อการอยู่อาศัยไว้ด้วยกัน 4 ประเภท ดังนี้1.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง2. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม3.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล และ4.ที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว
               เริ่มทำความเข้าใจในส่วนที่ผังเมืองระบุว่าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองก่อนเป็นอันดับแรก เพราะโดยทั่วไปแล้วบ้านจัดสรรและที่ดินจัดสรรที่เสนอขายกันอยู่ในปัจจุบัน ล้วนแต่พัฒนาอยู่ในที่ดินประเภทนี้เกือบทั้งสิ้น เพราะพื้นที่ในโซนสีเหลืองกฎหมายกำหนดให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารที่อยู่อาศัยรวมที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร จึงถือว่าเป็นพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการจัดสรรสำหรับทุกระดับราคาขายส่วนพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง นอกจากจะพัฒนาโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ได้แล้วยังสามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้อีกด้วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในพื้นที่สีส้มจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าในเขตพื้นที่สีเหลือง และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใกล้เมือง เช่นเดียวกับที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล แต่เนื่องจากที่ดินในโซนดังกล่าวสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่พิเศษได้ด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าที่ดิน 2 ประเภทข้างต้น โอกาสที่ในการหาซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่สีน้ำตาลจึงเป็นเรื่องยากมาก สำหรับที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว ถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานคร และ 5 จังหวัดปริมณฑล เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยว และห้ามทำการจัดสรรที่ดินยกเว้นเป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตร เนื้อที่แปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ ที่ดินประเภทนี้จึงมีราคาถูก แต่ด้วยการผ่อนผันให้สามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 5 ในบางพื้นที่ และร้อยละ 10ในบางพื้นที่ ทำให้มีโครงการจัดสรรจำนวนหนึ่งเข้าไปเปิดขายในพื้นที่ดังกล่าว ด้วยการสร้างบ้านบนที่ดินที่มีเนื้อที่แปลงย่อยตั้งแต่ 100 ตารางวาขึ้นไป ส่งผลให้บ้านเดี่ยวที่เสนอขายในพื้นที่สีเขียวมีราคาขายที่สูงกว่าบ้านเดี่ยวในพื้นที่สีเหลืองแม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลเมืองมากกว่าการกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดินที่ต่างกันในผังเมืองรวม ไม่ใช่เป็นเพียงแค่ตัวแปรสำคัญของราคาขายบ้านเท่านั้น แต่มีผลต่ออนาคตของที่ดินในย่านนั้นๆ ด้วย ดังนั้นการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยควรให้ความสำคัญกับเรื่องของผังเมืองด้วยเช่นกัน เริ่มจาก  1.ตรวจสอบพื้นที่ของโครงการ หรือบ้านที่จะซื้อก่อนว่าอยู่ในโซนที่พักอาศัยหรือไม่ 2.การกำหนดพื้นที่สี หรือกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดิน จะเป็นสัญญาณบอกแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต เช่น พื้นที่สีเหลืองย่อมมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภค มากกว่าพื้นที่สีเขียว และมีสภาพแวดล้อมเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีน้ำตาล3.ตรวจสอบว่าในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการ มีแนวถนนโครงการของผังเมืองหรือไม่ หากอยู่ในแนวถนนตามผังเมือง ต้องตรวจสอบด้วยว่าจะดำเนินการก่อสร้างเมื่อใดซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากกรมการผังเมือง หรือสำนักงานผังเมืองจังหวัด แต่ถ้าไม่มีแนวถนนพาดผ่านจะมีแนวถนนสายรอง เช่นตรอก ซอย ผ่านหรือไม่ ในประเด็นสุดท้ายนี้ ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้าน หรือซื้อที่ดิน เพราะจะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินในอนาคตอย่างไรก็ดี หากคุณเลือกซื้อบ้านที่ยื่นขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เรื่องของการซื้อบ้านในโซนผังเมืองที่ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยจะหมดไป เพราะในเงื่อนไขของการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการให้ถูกกฎหมายผังเมืองด้วย ยกเว้นแต่ในพื้นที่ที่ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ แต่หากคุณเลือกที่จะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินนอกกระบวนการจัดสรร การตรวจสอบผังเมืองถือว่าเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะนอกจากจะมีผลต่อราคาซื้อขาย การใช้ประโยชน์ที่ดิน การอนุญาตหรือห้ามก่อสร้างอาคาร และยังมีผลต่อราคาประเมินโดยตรงหากเมื่อใดที่คุณนำที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินแปลงนั้นๆไปเป็นหลักประกันในการจดจำนอง หรือเพื่อการใดๆก็ตาม

การเลือกซื้อที่ดิน การซื้อบ้านใหม่ให้ไกลจากน้ำ(ท่วม)ควรดูอะไรบ้าง ?

หลายๆ คนที่มีแผนว่าจะซื้อหาบ้านหลังใหม่หลังช่วงน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ อาจจะต้องไตร่ตรองและคิดให้รอบคอบมากขึ้นและอาจจะมีคําถามหลายๆประการตามมาว่า ควรจะซื้อบ้านหรือปลูกบ้านตรงไหน ที่ไหน แถวไหน ย่านไหน ควรต้องดูเรื่องอะไรบ้าง ถึงจะปลอดภัยจากน้ำท่วมจริงๆ เผื่อว่าเราอาจจะต้องเจอกับมวลน้ำแบบนี้อีกครั้งหรือหลายครั้งในอนาคต

คำตอบง่ายๆ ในเมื่อเราเป็นห่วงว่า “น้ำ” จะท่วมบ้านเราอีกไหม เราก็ต้องพิจารณาปัจจัยและข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวกับ “น้ำ” เป็นหลัก

บางคนอาจถามต่อไปว่า แล้วเราจะดู “น้ำ” กันอย่างไร จะไปดูตามท่อระบายน้ำ ตามคู คลองหรือแม่น้ำต่างๆ จะพอไหม จะรู้ไหมว่าน้ำท่วมหรือไม่อย่างไร หรือควรหาข้อมูลอะไร ที่ไหนประกอบหรือไม่อย่างไร ก็ตาม หลังจากเหตุการณ์ครั้งนี้ คนไทยเราคงจะมีความรู้เพิ่มมากขึ้น จากข้อมูลข่าวสารที่เกี่ยวข้องกับ “น้ำ” ที่สื่อมวลชน นักวิชาการและรัฐบาลนําเสนอ ผ่านสื่อออกมาทุกวัน

ในอดีตเวลาที่เราจะเลือกซื้อหาบ้านจัดสรร หรือเลือกซื้อที่ดินปลูกบ้านใหม่คงเลือกจากการที่มีเอกสารจัดสรร และโฉนดที่ดินว่ามีหรือไม่ ด้านทําเลที่ตั้งใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวกมากน้อยแค่ไหน ไปจนถึงจากรูปแบบบ้าน ราคา และชื่อเสียงของบริษัท เป็นต้น แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้แล้ว “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้บริโภค” ควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับ “น้ำ”เพิ่มเติมก่อนที่จะตัดสินใจเลือกแหล่งที่อยู่อาศัย

ข้อควรพิจารณามีดังนี้

1. โซนผังเมือง : โซนสีต่างๆ ที่ปรากฎในผังเมืองเป็นตัวบ่งชี้ว่า เมืองนั้นๆ กําหนดแนวทางการใช้พื้นที่ดินแต่ละเขตเป็นอย่างไร มีการใช้งานในลักษณะใดบ้าง เช่น พาณิชยกรรม ที่อยู่อาศัย หรือพื้นที่เกษตรกรรม เป็นต้น

จากกรณีน้ำท่วมครั้งนี้ เราจึงเห็นได้ว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น เขตหนองจอก มีนบุรี คลองสามวา ลาดกระบัง ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กําหนดเป็นโซนสีเขียวและเขียวทแยง ซึ่งเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม และพื้นที่ชนบทอนุรักษ์และเกษตรกรรม จึงได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเป็นจํานวนมากเนื่องจากอยู่ในเส้นทางการระบายน้ำและรัฐมิได้กําหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัย

2. แนวคันกั้นน้ำ : ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะมีการวางตําแหน่งคันกั้นน้ำ เพื่อการบริหารจัดการน้ำอย่างมีประสิทธิภาพตามแนวพระราชดําริไว้ ตั้งแต่เหนือจรดใต้และครอบคลุมทั้งสองฝั่งตะวันออกและตะวันตก โดยแนวคันกั้นน้ำจะมีความสูงต่ำแตกต่างกันและมีลักษณะซ้อนกันเป็นชั้นๆ ที่สัมพันธ์กับตําแหน่งคู คลองธรรมชาติ เพื่อป้องกันน้ำจากทางตอนเหนือเข้าท่วมบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางและชั้นใน

ดังนั้นการเลือกซื้อบ้านหรือที่ดินที่อยู่ภายในแนวคันกั้นน้ำก็จะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมได้ระดับหนึ่ง

3. ตําแหน่งคู คลอง แหล่งน้ำธรรมชาติ : จากประสบการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ เราคงเห็นได้ชัดเจนว่า เส้นทางการเคลื่อนที่หลักๆ ของน้ำจะเอ่อล้นมาจากเส้นทางน้ำธรรมชาติคือ คู คลองต่างๆ ที่มีอยู่ทั่วเมืองและจากท่อระบายน้ำต่างๆตามถนนหนทางหน้าบ้านของเรา และการมาของน้ำทั้งสองทางนี้จะป้องกันได้ยากที่สุด

ดังนั้นบ้านเรือนที่อยู่ริมน้ำคู คลองที่มีทัศนียภาพสวยงามก็จะมีความเสี่ยงจากน้ำมากเช่นกัน

4. ความสูงต่ำของที่ดิน/ ที่ตั้ง (Topography) : ถ้าใครเคยเห็นแผนที่ในการวิเคราะห์ระดับน้ำท่วมกรุงเทพฯคราวนี้ จะพบว่าแต่ละพื้นที่จะมีการคาดการณ์ระดับน้ำท่วมที่สูงต่ำต่างกัน นั่นเป็นเพราะแต่ละพื้นที่มีระดับความสูงของแผ่นดินที่ต่างกันทําให้ระดับน้ำมีความลึกต่างกัน

ถ้าเปรียบเทียบให้ง่ายขึ้นก็เหมือนกับสระว่ายน้ำเมื่อมองที่ผิวน้ำจะพบว่า มีผิวน้ำมีความเรียบเสมอกัน แต่ก้นบ่อของสระว่ายน้ำมีระดับที่ไม่เท่ากันทําให้สระว่ายน้ำมีทั้งส่วนลึกและส่วนตื้น

ดังนั้น หากเลือกที่ดินสําหรับปลูกบ้าน ในพื้นที่ที่มีระดับสูงกว่าจะมีความเสี่ยงจาก น้ำน้อยกว่า สําหรับข้อมูลส่วนนี้สามารถแสดงให้เข้าใจง่ายด้วยภาพตัดขวางแสดงระดับถนนภายนอกโครงการเข้าสู่ถนนซอยภายในจนถึงระดับความสูงของที่ดินแต่ละแปลง และระดับพื้นชั้นล่างของบ้านแต่ละหลัง

5. เส้นทางน้ำไหล : เมื่อฝนตกลงบนผิวดิน น้ำส่วนหนึ่งจะซึมลงไปในดิน และอีกส่วนหนึ่งจะเป็นอยู่บนผิวดิน ส่วนที่เป็นน้ำบนผิวดินจะไหลลงสู่ที่ต่ำและไหลลงไปสู่แม่น้ำลําคลอง ฉะนั้นการเลือกตําแหน่งในการปลูกสร้างบ้านเรือนต้องไม่ขวางทางที่น้ำไหลผ่าน เพราะแรงของน้ำนั้นมหาศาลมากขนาดทําให้ถนนขาดได้ และไม่ว่าจะปลูกบ้านด้วยโครงสร้างแบบใด หากปลูกอยู่บนเส้นทางที่น้ำไหลผ่านก็คงยากที่จะทานแรงมหาศาลของมวลน้ำไหว

ดังนั้น ก่อนจะสร้างบ้านหรือซื้อที่ดินต้องลองสังเกตว่าเมื่อฝนตกลงมาแล้ว เส้นทางการไหลของน้ำฝนได้ผ่านแนวที่ดินของเราหรือไม่ หากน้ำไหลผ่านให้ควรหลีกเลี่ยง

6. มาตรการป้องกันน้ำท่วม : ข้อมูลนี้เป็นประเด็นสําคัญที่ลูกค้าควรสอบถาม เพื่อความมั่นใจในยุคหลังน้ำท่วมครั้งนี้ว่า แต่ละโครงการได้มีการเตรียมการหรือมีแผนรองรับเหตุน้ำท่วมที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ในเรื่องของตัวบ้านและตัวโครงการไว้อย่างไรบ้าง อาทิ การจัดเตรียมพื้นที่หน่วงน้ำ การจัดทําเขื่อนหรือคันกั้นน้ำในโครงการ รูปแบบการระบายน้ำในโครงการ ไปจนถึงการเตรียมความพร้อมเพื่อการอพยพหนีน้ำ ในกรณีวิกฤต ซึ่งแนวทางเหล่านี้จะมีระดับมากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงกับระดับน้ำท่วมว่ามากเพียงใด

จากประเด็นพิจารณาเหล่านี้ เป็นหน้าที่ของเราในฐานะผู้ซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ในอนาคต ควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ เพราะประเด็นเหล่านี้จะบอกถึงความเสี่ยงในเรื่องของน้ำ ที่อาจจะต้องพบเจอในปีต่อๆ ไปได้ว่า บ้านเรือนของเรามีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่ท่วม หรือท่วมมากแค่ไหน เพื่อรับมือได้อย่างถูกต้อง รวมทั้งยังเป็นหน้าที่ของบริษัทบ้านจัดสรรและเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะต้องนําเสนอข้อมูลเหล่านี้ต่อลูกค้าเป็น ” A Must Information” ด้วยภาษาที่เข้าใจง่ายในลักษณะ Infographic ที่เราคุ้นๆ กันในช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมา เพื่อแสดงความจริงใจต่อลูกค้าและอาจใช้เป็นแรงจูงใจทางการตลาด ได้อีกทางหนึ่งด้วย

"พฤกษา"จุก น้ำท่วมกระทบโครงการเปิดขายอื้อ คาดรายได้Q4วูบ 7.5พันล้าน ชะลอซื้อที่ดิน-ลงทุนตปท.

"พฤษา"กระอักน้ำท่วมกระทบรายได้ไตรมาส4อื้อ คาดรายได้หายวูบ7,000-7,500 ล้าน ระบุมีโครงการทั้งที่เปิดขายและปิดการขายแล้วกระทบหลายโครงการ รวมถึงรง.ผลิตคอนกรีตที่ลำลูกกา เตรียมอัดงบฯเกือบ100ล้านฟื้นฟูโครงการที่ยังไม่ได้โอน 

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวางแผนการเงิน บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PS แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯว่า ตามที่ได้เกิดภาวะอุทกภัยในพื้นที่ลุ่มต่ำในเขตภาคกลางของประเทศไทย และในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ดังทราบแล้ว บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทฯ ซึ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ก็เป็นบริษัทหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากภาวะอุทกภัย จึงขอแจ้งผลกระทบต่อบริษัทฯ ผ่านช่องทางของตลาดหลักทรัพย์ฯ ดังนี้

1.ผลกระทบโดยตรงต่อโครงการและโรงงาน 

บริษัทมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมทั้งหมด 284 โครงการโดยเป็นโครงการที่ปิดการขายไปแล้ว (Closed Project) 143 โครงการ มีโครงการที่ยังเปิดขาย (Active Project) อยู่ทั้งสิ้น 141 โครงการ
 

ในโครงการที่ยังเปิดการขายแล้ว 141โครงการ มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม 63 โครงการ คิดเป็นร้อยละ45 ของโครงการที่เปิดขาย ในจำนวนนี้มีโครงการที่ได้รับผลกระทบมาก คือ น้ำท่วมในระดับตั้งแต่ 20 เซนติเมตร ขึ้นไป จำนวน 48 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 34 ของโครงการที่เปิดขาย ส่วนที่เหลือเป็นการท่วมพื้นที่โดยรอบโครงการ มีการไหลซึมเข้าไปในโครงการบ้างสูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร
 

ส่วนโครงการที่ปิดการขายและทำการโอนบ้านเกือบทั้งหมดไปแล้ว 143 โครงการ ในจำนวนนี้มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม 81 โครงการ โดยมีโครงการที่ได้รับผลกระทบมาก คือน้ำท่วมในระดับตั้งแต่ 20 เซนติเมตร ขึ้นไป จำนวน 76 โครงการ หรือคิดเป็นร้อยละ 53 ของโครงการที่ปิดการขายแล้ว
 

โรงงานผลิตแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนลำลูกกา ช่วงระหว่างคลอง 4 และคลอง 5 อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โดยถนนหน้าโรงงานมีน้ำท่วมสูง และไหลเข้าท่วมโดยรอบโรงงาน บริษัทฯ ได้ทำการยกเครื่องจักรสำคัญและมูลค่าสูงขึ้นที่สูง และก่อกระสอบทรายและพนังกั้นน้ำ และใช้เครื่องสูบน้ำออก โดยน้ำเข้าท่วมในโรงงานผลิตสำคัญ คือโรง 1 และ 5 ระดับน้ำสูงสุดที่ 10 เซนติเมตร บริษัทฯ ได้เริ่มหยุดการผลิตตั้งแต่ปลายเดือนตุลาคม 2554

2. ผลกระทบโดยตรงด้านรายได้
จากโครงการที่เปิดขาย (Active Project) 63 โครงการ ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมมียอดมูลค่าบ้านที่ขายแล้ว แต่ยังไม่ได้โอน (Backlog) ดังนี้

-บ้านแนวราบ 3,595 มูลค่า 6,660 ล้านบาท
-อาคารชุด 1,401 ยูนิต มูลค่า 1,135 ล้านบาท (ท่วมเพียงทางเข้า-ออกโครงการ)
 

เมื่อเทียบกับมูลค่า Backlog ทั้งหมด ณ 30 กันยายน 2554 จำนวน 37,417 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนบ้านที่ได้รับผลกระทบร้อยละ 20 ของมูลค่าบ้านที่ขายแล้วรอโอน ส่งผลกระทบให้รายได้ที่ชะลอลง เนื่องจากลูกค้าชะลอการรับโอนบ้านจากโครงการที่อยู่ในเขตน้ำท่วม การเดินทางไม่สะดวก ตัวลูกค้าเองก็ได้รับผลกระทบ จึงทำให้รายได้ของบริษัทที่คาดว่าจะมีตามแผนในไตรมาส 4 ปีนี้ 11,000 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะมีการเลื่อนการโอนออกไปประมาณ 7,000-7,500 ล้านบาท คงเหลือเป็นรายได้ประมาณ 3,500-4,000 ล้านบาทในไตรมาส 4 ปีนี้

3.ผลกระทบด้านกระแสเงินสดและการปรับตัว
จากผลกระทบที่รายงานมาข้างต้น ทำให้กระแสเงินสดไหลเข้าลดลงเนื่องจากการโอนบ้านไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ทำให้บริษัทฯ ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อลดกระแสเงินไหลออก และรักษาหรือเร่งเงินไหลเข้า ดังนี้
 

1) เน้นการสร้างบ้านที่พร้อมโอนในเวลาอันใกล้ เช่น อาคารชุดที่ใกล้เสร็จสมบูรณ์ หรือบ้านในโครงการที่ไม่อยู่ในเขตพื้นที่น้ำท่วม

2) ตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจ ติดตามแก้ปัญหาให้กับลูกค้า

3) ลดหรือเลื่อนรายจ่ายต่างๆ ที่ไม่เร่งด่วน เช่น ค่าฝึกอบรม ค่าที่ปรึกษา ค่าใช้จ่ายทางการตลาด หรือโฆษณา ประชาสัมพันธ์ เป็นต้น

4) ลดหรือเลื่อน การซื้อที่ดินใหม่ ลดการซื้อสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่ ชะลอการลงทุนในต่างประเทศ

4.การคาดการณ์หลังน้ำท่วม 

ภายหลังน้ำลด บริษัทฯคาดว่าจะต้องทำความสะอาด และซ่อมบำรุงบ้านสร้างเสร็จ (House Stock) ที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอน ซ่อมบำรุงสาธารณูปโภคต่างๆ รั้ว โครงการ ถนนในโครงการซึ่งอาจต้องใช้เงินประมาณ 70-100 ล้านบาท
 

ในส่วนโรงงานผลิตแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป ในขณะนี้ถนนหน้าโรงงานระดับน้ำลดลงจนแห้งเปิดการสัญจรได้ตามปกติแล้ว อยู่ระหว่างการเข้าทำความสะอาด ขนย้ายกระสอบทรายและคันดินที่สร้างไว้ออก ติดตั้งอุปกรณ์ที่ขนย้ายที่สูงกลับเข้าที่ และเตรียมเปิดสายการผลิตตามปกติ คาดว่าจะเริ่มผลิตได้ในต้นเดือนะนวาคม นับเป็นระยะเวลาในการปิดโรงงานทั้งสิ้นประมาณ 40 วัน ทั้งนี้ไม่มีโครงสร้างอาคารหรือเครื่องจักรราคาสูงได้รับความเสียหายรุนแรงแต่อย่างใด บริษัทฯ มีการทำประกันภัยความเสียหายจากภาวะน้ำท่วมไว้บางส่วน  คาดว่าจะได้รับค่าชดเชยบ้างบางส่วน แต่บริษัทฯไม่ได้ทำประกันภัยในส่วนรายได้ที่เสียไป (Business Interruption) ในช่วงหยุดการผลิตไว้ 

กคช.โอดขายบ้านยากหลังน้ำท่วม

การเคหะฯปรับแผนการตลาด ปรับบทบาทฝ่ายการตลาดไปทำกิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์เป็นงานหลัก การขายเป็นงานรอง ดีเดย์ 20 ธ.ค.ลงพื้นที่ช่วยลูกค้า รับผลกระทบน้ำท่วมทำให้ขายโครงการยาก ทั้งบ้านเอื้ออาทร เคหะชุมชน และบ้านแบรนด์ By NHA ส่วนโครงการที่น้ำท่วมและใช้เป็นศูนย์พักพิง จะต้องบูรณะใหม่ ก่อนเปิดการขายได้อย่างเร็วในเดือนมี.ค.55
             นายสมชัย  เชาว์พฤฒิพงศ์   รองผู้ว่าการ  การเคหะแห่งชาติ(กคช.) เปิดเผยว่า จากสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรากฏว่า โครงการบ้านเอื้ออาทร โครงการเคหะชุมชน และโครงการใหม่ แบรนด์ By NHA ของการเคหะฯ  ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก โดยเฉพาะลูกบ้านที่ซื้อโครงการในพื้นที่โครงการประสบปัญหาน้ำท่วม และเป็นลูกค้ากลุ่มที่ถูกเลิกจ้างงาน ฉะนั้นผลกระทบที่ตามมา คือ การขายบ้านทุกโครงการของการเคหะฯ ที่เหลือขายในพื้นที่น้ำท่วมจะยากขึ้น  
               จากที่ประชุมล่าสุดของการเคหะฯ ในการแก้ปัญหานี้  จะเน้นงานลูกค้าสัมพันธ์มากกว่า  โดยการให้ฝ่ายการตลาดเข้าเยี่ยมลูกค้าที่ถูกน้ำท่วม   พร้อมทั้งช่วยเหลือซ่อมแซมอาคาร และสุดท้ายช่วยเหลือเรื่องการชำระเงิน โดยการให้ธนาคารเข้าไปช่วย  ซึ่งตั้งแต่นี้ไป งานหลักของฝ่ายการตลาด การเคหะฯ เป็นเรื่องงานลูกค้าสัมพันธ์  ส่วนงานขายจะเป็นงานรอง  โดยกิจกรรมหลักๆ ในการทำลูกค้าสัมพันธ์ คือ  การจัดทีมลงไปเป็นการจัดกิจกรรมร่วม รับคำร้อง , เปิดเป็นคลินิกให้คำปรึกษาจากทีมวิศวกร  และสถาปนิก ผู้เชี่ยวชาญ พร้อมทั้งมีช่างต่างๆ เข้าไปให้คำปรึกษาชี้แนะในการดูแลซ่อมแซมบ้านหลังน้ำลด จัดร่วมกับกิจกรรมสันทนาการต่างๆ ทั่วไป อาทิ เรื่องการยื่นเอกสารเข้าไปรับคำร้องเรียน และนำองค์กรท้องถิ่นเข้าไปเรื่องความช่วยเหลือจากหน่วยงานของภาครัฐ คือวันนี้ต้องทำในฐานะให้ชาวบ้านทำเป็นกลุ่ม ไม่ใช่ต่างคนต่างทำ กิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์จะเริ่มในช่วงวันที่ 20 ธันวาคมนี้เป็นต้นไป จะจัดไปเรื่อยๆ จนครบทุกโครงการ และบางโครงการอาจจะต้องเลื่อนออกไปเพราะน้ำไม่ลด อย่างเช่นโครงการที่น่าเห็นใจที่สุด  คือ ลาดหลุมแก้ว น้ำท่วมถึงพื้นชั้น 2  อย่างโครงการ เสมาฟ้าครามก็เข้าไปได้แล้ว การเคหะฯ ก็ได้เตรียมการไว้หลังน้ำลดก็จะเข้าไปดูแลในโครงการต่างๆ เหล่านั้น นอกเหนือจากที่ภาครัฐดูแลแล้ว 5,000 บาท 
 นายสมชัย   กล่าวถึงแผนการตลาดหลังสถานการณ์น้ำท่วมในส่วนของการขายโครงการบ้านเอื้ออาทร  โครงการเคหะชุมชนสำหรับผู้มีรายได้น้อย    และโครงการ by NHA สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไปว่า ขณะนี้การเคหะฯ ยังไม่สามารถดำเนินการขายโครงการบ้านเอื้ออาทรได้ เนื่องจาก โครงการของการเคหะฯ ที่ยังคงเหลือส่วนใหญ่ อยู่ในย่านปริมณฑล   อาทิ จังหวัดสมุทรปราการ , นครปฐม , สมุทรสาคร , ปทุมธานี  และนนทบุรี  และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมโดยตรงทั้งนั้น โดยเฉพาะโครงการที่จังหวัดปทุมธานี และนนทบุรี ซึ่งนอกจากได้รับผลกระทบแล้ว ในโครงการที่อยู่ใกล้เคียงกับพื้นที่น้ำท่วม การเคหะฯได้จัดให้เป็นศูนย์พักพิง ให้ชาวบ้านเข้าไปอยู่  ซึ่งผลที่ตามมาคือ ขณะนี้น้ำยังไม่ลด คาดว่าปลายเดือนธันวาคมนี้น้ำจะลดหมด 
 "จากนั้นคงจะต้องใช้เวลาช่วงเดือน มกราคม - กุมภาพันธ์ 2555   ที่จะซ่อมแซมอาคารและหลังจากนั้น ฝ่ายการตลาดจะส่งทีมออกไปรณรงค์การขาย คาดการณ์ว่าน่าจะเริ่มการขายได้เร็วที่สุดประมาณเดือนมีนาคม ในการขายโครงการในพื้นที่ใกล้เคียงที่ประสบภัยน้ำท่วม ที่เปิดเป็นศูนย์พักพิง" 
      สำหรับโครงการบ้านเอื้ออาทร ที่การเคหะฯ ได้นำมาเป็นศูนย์พักพิงให้กับประชาชนเข้าอยู่อาศัย เนื่องจากประสบภาวะน้ำท่วมประกอบด้วย โครงการบ้านเอื้ออาทรบ่อโพลง จ.พระนครศรีอยุธยา , โครงการโรจนะ , โครงการศาลายา 3 , โครงการลาดหลุมแก้ว 2 และ 3 ,โครงการพุทธมณฑล  จ.นครปฐม (พระประโทน) , โครงการร่มเกล้า , โครงการหนองจอก และโครงการบ้านเอื้ออาทรที่บางพลีสมุทรปราการ  โดยมีประชาชนเข้ามาพักที่ศูนย์พักพิงรวมประมาณ   10,000 คน  หรือประมาณ  3,000  ยูนิต  
 อย่างไรก็ตามภายหลังจากที่น้ำลดลงแล้ว การเคหะฯจะต้องเข้าไปทำการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการบ้านเอื้ออาทร ที่ทำเป็นศูนย์พักพิงทั้งหมด  ซึ่งคาดว่าจะต้องใช้งบประมาณในการซ่อมแซมห้องละ 5,000 บาท ซึ่งได้รวมถึงค่าชดเชยในการจ่ายค่าน้ำ และค่าไฟฟ้าไว้แล้ว และใช้เวลาในการซ่อมแซมประมาณ 2 เดือน จึงจะนำห้องดังกล่าวออกมาขายให้กับประชาชนอีกครั้ง 
 นายสมชัย   กล่าวต่อว่า  สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย By NHA   การเคหะฯ ได้มีการประชุมถึงเรื่องโครงการดังกล่าวว่า พร้อมให้ทางฝ่ายการตลาดประสานติดต่อลูกค้ากลุ่มเดิมของ กคช. ให้เข้ามาดูโครงการ แต่อย่างไรก็ดีทุกอย่างต้องรอให้ภาครัฐเคลียร์เรื่องปัญหาน้ำท่วมให้เสร็จก่อน ซึ่งการเคหะฯ มีความเชื่อมั่นว่า คณะรัฐมนตรีจะต้องเร่งฟื้นเศรษฐกิจอย่างเร่งด่วน ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นภาคธุรกิจที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นอันดับแรก ๆ 
      ในส่วนของการเคหะฯ นั้น พื้นที่ในการก่อสร้างโครงการ By NHA ไม่ถูกน้ำท่วม ก็ต้องรีบเอาออกมาดำเนินการให้เร็วที่สุด คาดว่าในไตรมาสที่ 2 ของปีงบประมาณนี้ จะเริ่มทำโครงการในโซนที่น้ำไม่ท่วม

ธนารักษ์ปรับราคาที่ดินทั่วปท.ขึ้นเฉลี่ย26.9% สีลมแพงสุดวาละ6.5แสน ตจว.หาดใหญ่ซิวแชมป์วาละ4แสน

 นางพันธ์ทิพย์ สุรทิณฑ์ อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยถึงการประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบปี พ.ศ. 2551-2554ว่าจากการที่กรมธนารักษ์มีภารกิจหน้าที่ในการจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน เพื่อใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี ค่าธรรมเนียมและอากรในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งการประกาศใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินจะมีการประกาศใช้ไม่เกินคราวละ 4 ปี นั้น สำหรับการประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในครั้งนี้จะเป็นการประกาศใช้สำหรับรอบปี พ.ศ. 2551-2554 หรือตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2551- 31 ธันวาคม  พ.ศ. 2554

                                การจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินของกรมธนารักษ์ สำหรับรอบปี พ.ศ. 2551-2554 นี้ ได้ดำเนินการทุกพื้นที่ทั่วประเทศ โดยได้ดำเนินการปรับปรุงมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 การจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินนี้ได้ผ่านความเห็นชอบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์แล้ว ซึ่งในการจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินได้จัดทำเป็น 2 ประเภท โดยมีรายละเอียด ดังนี้

บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายแปลง
 มีการจัดทำทั้งสิ้นประมาณ 5.12 ล้านแปลง โดยจัดทำในเขตกรุงเทพมหานครทั้งหมด จำนวน 1.8 ล้านแปลง และในส่วนภูมิภาคได้จัดทำรวม 23 จังหวัด รวม 63 อำเภอ จำนวน 3.32 ล้านแปลงซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ในเขตอำเภอเมืองและใกล้เคียง ยกเว้นจังหวัดสมุทรปราการ  นนทบุรี และอ่างทอง ซึ่งจัดทำได้ครบทุกอำเภอ                 

 บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายบล็อก
มีการจัดทำทั้งสิ้นประมาณ 24.9 ล้านแปลง  ซึ่งเป็นการประเมินราคาที่ดินแบบเป็นกลุ่มตามแนวถนน ซอย

                                ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินนี้ มีปัจจัยในการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ได้แก่ ราคาซื้อขายในท้องตลาด สภาพแปลงที่ดิน การใช้ประโยชน์ สภาพแวดล้อม สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น ราคาประเมินจึงขึ้นอยู่กับสภาพข้อเท็จจริงในแต่ละพื้นที่ ในส่วนของประชาชนบริเวณใดที่มีราคาประเมินสูงขึ้น ก็จะเป็นการสะท้อนสภาพพื้นที่นั้นๆ ว่ามีการพัฒนาใช้ประโยชน์มากขึ้น จะทำให้มูลค่าหลักทรัพย์ของเจ้าของที่ดินเพิ่มขึ้น ซึ่งจะเป็นประโยชน์ในทางธุรกิจของ ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะเป็นปัจจัยเกื้อหนุนต่อราคาประเมินทุนทรัพย์ในขณะใดขณะหนึ่ง

                                สำหรับข้อมูลราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศในครั้งนี้  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 26.90  ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นและราคาประเมินสูงสุด – ต่ำสุด ในแต่ละพื้นที่ ดังนี้

กรุงเทพมหานคร  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 5.76
ราคาประเมินสูงสุด ถนนสีลม ตารางวาละ 650,000 บาท (ปรับปรุงเมื่อ 1 มกราคม 2549)
ราคาประเมินต่ำสุด เขตหนองจอก ตารางวาละ 260 บาท (ไม่เปลี่ยนแปลง)

ภูมิภาค 75จังหวัด  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 26.97
ราคาประเมินสูงสุด อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ตารางวาละ 400,000 บาท
ราคาประเมินต่ำสุด อำเภอบ้านไร่ จังหวัดอุทัยธานี, อำเภอสังขละบุรี  จังหวัดกาญจนบุรี, อำเภอท่าสองยาง จังหวัดตาก, อำเภอแม่แจ่ม  อำเภอดอยเต่า และอำเภอดอยหล่อ จังหวัดเชียงใหม่ ตารางวาละ 10 บาท

 ภาคกลางและภาคตะวันออก  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 11.71
ราคาประเมินสูงสุด อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ ตารางวาละ 140,000 บาท
ราคาประเมินต่ำสุด อำเภอบ้านไร่ จังหวัดอุทัยธานี, อำเภอสังขละบุรี จังหวัดกาญจนบุรี ตารางวาละ 10 บาท

 ภาคเหนือ  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 15.43
ราคาประเมินสูงสุด อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ตารางวาละ 250,000 บาท
ราคาประเมินต่ำสุด อำเภอท่าสองยาง จังหวัดตาก, อำเภอแม่แจ่ม, อำเภอดอยเต่า, อำเภอดอยหล่อ จังหวัดเชียงใหม่ ตารางวาละ 10 บาท

 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 22.97
ราคาประเมินสูงสุด อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น ตารางวาละ 200,000 บาท
ราคาประเมินต่ำสุด อำเภอส่องดาว จังหวัดสกลนคร, อำเภอภักดีชุมพล จังหวัดชัยภูมิ ตารางวาละ 20 บาท

ภาคใต้  เพิ่มขึ้นเฉลี่ยในอัตราร้อยละ 85.79
ราคาประเมินสูงสุด อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา  ตารางวาละ 400,000 บาท
ราคาประเมินต่ำสุด อำเภอระโนด จังหวัดสงขลา ตารางวาละ 15 บาท

สำหรับประชาชน เจ้าของที่ดิน สถาบันการเงิน ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานภาครัฐ สามารถดูราคาประเมินที่ดิน ได้ดังนี้
1. สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ ถนนบรมราชชนนี เขตตลิ่งชัน กรุงเทพฯ   โทร.0-2448-5448   ดูบัญชีราคาประเมินที่ดินทั้งรายบล็อกและรายแปลงทั่วประเทศ
2.  กรมที่ดิน ถนนพระพิพิธ  เขตพระนคร กรุงเทพฯ ดูบัญชีราคาประเมินที่ดินทั้งรายบล็อกและรายแปลงทั่วประเทศ
3.  สำนักงานธนารักษ์พื้นที่ (ทุกจังหวัด) และสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ดูบัญชีราคาประเมินที่ดินทั้งรายบล็อกและรายแปลงเฉพาะที่ดินที่อยู่ในพื้นที่             
4.       Web Site ต่าง ๆ  (เฉพาะรายแปลง)  ดังนี้
·       กรมธนารักษ์ www.treasury.go.th
·       กระทรวงการคลัง www.mof .go.th
        กรมที่ดิน www.dol.go.th

ทีมา นสพ.ประชาชาติธรุกิจ 27 ธ.ค.50

ราคาที่ดิน

ข้อดีของการประเมินราคาที่ดิน

ภาพประกอบบทความ ข้อดีของการประเมินราคาที่ดิน

กระบวนการประเมินราคาที่ดิน เป็นการประเมินมูลค่าของที่ดินอย่างละเอียดเพื่อให้ทราบถึงราคาที่ดินที่มีอยู่ในตลาดซื้อขายที่ดินอย่างเป็นกลางที่สุด ซึ่งมูลค่าที่ประเมินราคาที่ดินอาจไม่ใช่ราคาที่ทำการซื้อขายที่ดินระหว่างผู้เป็นเจ้าของที่ดินและผู้ที่ต้องการซื้อ โดยมีราคาที่ดินที่สูงกว่า ต่ำกว่า หรือเท่ากันกับราคาขายที่ดินก็เป็นได้ เนื่องจากมูลค่าการประเมินราคาที่ดินนั้นจะไม่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อผู้ขายแต่อย่างใด แต่จะเกี่ยวเนื่องกับปัจจัยพื้นฐานในการบริโภคของมนุษย์ กฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน และสภาวะทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเกิดความพึงพอใจในราคาที่ดินดังกล่าว เพราะมีความเหมาะสมในการซื้อขายและตรงตามสภาวะการณ์ในขณะนั้น ข้อดีโดยรวมยังต่อเนื่องไปถึงการสำรวจรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของที่ดิน ทำเลที่ตั้ง ผลกระทบทางกฎหมาย และความต้องการในสภาพตลาดปกติทั่วไปของที่ดินที่จะทำการซื้อขายนั้นด้วย ส่งผลให้เกิดการค้าที่ดินอย่างยุติธรรม ไม่มีการเอารัดเอาเปรียบระหว่างกัน

ได้รับความสนับสนุนบทความจาก : Condoandapartment .com

ฮวงจุ้ยกับที่ดินที่เหมาะสม

ภาพประกอบบทความ ฮวงจุ้ยกับที่ดินที่เหมาะสม

ฮวงจุ้ยเป็นอีกหนึ่งความเชื่อที่นักออกแบบบ้านหรือผู้คนที่สนใจเลือกที่จะเชื่อตามหลักงานศาสตร์ภูมิพยากรณ์นี้ เพราะหากที่ดินที่มีลักษณะฮวงจุ้ยที่ดี การดำเนินกิจกรรมหรือราคาที่ดินผืนนั้นก็จะมีราคาดีตามไปด้วย การเลือกรูปทรงที่ดินที่มีลักษณะปากกว้างก้นแคบ ตำราฮวงจุ้ยกล่าวไว้ว่า เป็นที่ดินที่ไม่เก็บเงินเก็บทอง หรือมีราคาที่ดินที่ถูกหรือมีการซื้อขายที่คาราคาซัง คนที่เป็นเจ้าของที่ดินในลักษณะนี้จะเก็บเงินไม่อยู่ อาจเป็นหนี้สินหรือมีปัญหาทางด้านชีวิตคู่ การเลือกรูปทรงที่ดินที่มีลักษณะทรงสี่เหลี่ยมคางหมูปากแคบ ตำราฮวงจุ้ยกล่าวไว้ว่า เป็นทำเลทอง มีราคาที่ดินแพง คนที่เป็นเจ้าของที่ดินในลักษณะนี้จะสามารถเก็บเงินได้ดี แต่จะต้องอดทนและดิ้นรนพยายามต่อสู้ในช่วงแรก การเลือกรูปทรงที่ดินที่มีลักษณะเป็นรูปใบมีด จะส่งผลอันตรายให้กับผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของ นอกจากในเรื่องความเชื่อแล้วที่ดินในลักษณะนี้จะไม่สามารถจัดวางตำแหน่งห้องต่างๆ เพื่อใช้งานได้อย่างสะดวก เพราะมีพื้นที่แคบและไม่เป็นสัดส่วน การเลือกรูปทรงที่ดินที่มีลักษณะสี่เหลี่ยมขนมเปียกปูน จะส่งผลให้เจ้าของที่ดินมีปัญหาเรื่องสุขภาพ อาจประสบอุบัติเหตุบ่อยครั้งจนเป็นเหตุให้ต้องเสียเงินทองเป็นอย่างมาก ในทางการซื้อขายราคาที่ดินในลักษณะนี้ถูกจำกัดให้มีราคาปานกลางแต่ไม่สูงมาก เพราะเป็นพื้นที่ที่มีซอกมุมมาก กลายเป็นพื้นที่ที่ไร้ประโยชน์เนื่องจากไม่สามารถใช้งานได้เต็มที่นั่นเอง การเลือกรูปทรงที่ดินที่มีลักษณะเป็นรูปค้อน ส่งผลให้การปลูกสร้างบ้านหรืออาคารสถานที่เป็นมุมอับ วางผังแปลนการออกแบบได้ยาก ตำราฮวงจุ้ยกล่าวไว้ว่าที่ดินในลักษณะนี้จะส่งผลต่อเจ้าของให้มีแต่เรื่องหนักอกหนักใจ ครอบครัวแตกร้าวมีแต่ความทุกข์ ทำเลที่ดีที่สุดตามตำราฮวงจุ้ย คือ ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า เป็นที่ดินที่ส่งผลให้เจ้าของมีความสุข ไม่มีปัญหาครอบครัวและสุขภาพ และในทางการซื้อขายที่ดิน พื้นที่ในลักษณะนี้จะสามารถวางแปลนบ้านหรืออาคารได้อย่างสะดวกสบาย มีราคาที่ดินสูง สามารถซื้อขายได้ง่าย สามารถออกแบบพื้นที่ให้ใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ ทั้งนี้เป็นเพียงความเชื่อเท่านั้นคุณควรพิจารณาเลือกซื้อที่ดินจากความเหมาะสมของทำเลที่ตั้ง ขนาด และราคาที่ดินที่เหมาะสมและคุ้มค่ากับงบประมาณที่ต้องสูญเสียไป

การติดต่อ สนง.ที่ดิน

คำแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน

• ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดิน ต้องเตรียมเอกสารหลักฐานให้พร้อม รายละเอียดเอกสารหลักฐานในการติดต่อแต่ละประเภท  จะอยู่ในหัวข้อประเภทของการติดต่อ เช่น การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์และ การรังวัดประเภทต่าง ๆ
•  ก่อนไปติดต่อสำนักงานที่ดินท่านควรทราบว่าเอกสารสิทธิของท่าน เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ อยู่ในพื้นที่ความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินใด  และตั้งอยู่ที่ใด เพื่อไม่ให้ไปผิดสถานที่
• เตรียมค่าใช้จ่ายสำหรับธุรกรรมที่จะต้องชำระตามกฎหมายให้พร้อม 
• ค่าใช้จ่ายในการติดต่อราชการเจ้าหน้าที่จะต้องออกใบเสร็จรับเงินให้ไว้เป็นหลักฐานทุกครั้งตามจำนวนที่ได้จ่ายจริง 
• ทุกสำนักงานที่ดินส่วนใหญ่จะมีเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ เมื่อท่านไปติดต่องานสำนักงานที่ดิน ลำดับแรกขอให้ท่านไปที่ เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ของสำนักงานที่ดิน  เพื่อขอคำแนะนำ ตรวจสอบหลักฐานเอกสารและรับบัตรคิว
• การให้บริการเป็นไปตามลำดับคิว 
•  เมื่องานของท่านสำเร็จแล้ว ขอให้ตรวจสอบความเรียบร้อยของเอกสารสิทธิ เช่น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำนวนเนื้อที่ในโฉนดที่ดิน และเอกสารหลักฐานต่าง ๆ  ที่ท่านเตรียมมาว่าครบถ้วนถูกต้องหรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหาในภายหลัง
• ขั้นตอนและระยะเวลาในการดำเนินงานในแต่ละประเภทจะมีประกาศไว้ที่สำนักงานที่ดิน หากท่านเห็นว่างานล่าช้าเกินกว่าปกติ หรือไม่ได้รับความสะดวก  หรือมีข้อสงสัยขอให้สอบถามได้ที่เจ้าหน้าที่ หัวหน้างาน หัวหน้าฝ่าย หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดได้ตามแต่กรณี หากงานของท่านไม่มีปัญหาข้อขัดของอื่นใดจะเสร็จในเวลามาตรฐานที่ประกาศไว้
•  หากมีปัญหาไม่ได้รับความเป็นธรรมในการให้บริการ โปรดแจ้งกรมที่ดินได้โดยส่งข้อร้องเรียนทางไปรษณียบัตร ถึงกรมที่ดิน ตู้ ปณ. 11 ปณฝ. วัดเลียบ กทม. 10200   หรือ โทร. 222-2837

คำแนะนำเบื้องต้นในการไปติดต่อสำนักงานที่ดิน เพื่อขอทำการรังวัดที่ดินประเภทต่าง ๆ
             ในช่วง พ.ศ. 2532-2536 ประชาชนผู้มาติดต่อสำนักงานที่ดินเพื่อขอทำการรังวัดที่ดินประเภทต่าง  เช่น  การออกโฉนดดิน การรังวัดแบ่งแยก การสอบเขตที่ดิน จะประสบปัญหาต่าง ๆ เช่น

1. ปัญหาคิดนัดรังวัดที่มีระยะยาว โดยสำนักงานที่ดินบางแห่งมีคิวนัดรังวัดเป็นระยะเวลาประมาณ 2 ปีเศษ
2. ปัญหาค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดิน สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งไม่มีมาตรฐานในการกำหนดค่ามัดจำรังวัดทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของผู้กำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น ในกรณีที่เนื้อที่เท่ากัน สำนักงานที่ดินบางแห่งจะให้ทำการรังวัดเป็นเวลา 2 วัน แต่บางแห่งจะให้ทำการรังวัดเพียงวันเดียว จึงก่อให้เกิดความสับสนต่อประชาชนผู้มาติดต่อ หรือในกรณีที่กำหนดค่ามัดจำรังวัดไว้แล้ว ช่างผู้ทำการรังวัดได้เบิกค่าใช้จ่ายไปหมดแล้ว แต่เรื่องรังวัดยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ทำให้เกิดปัญหาตามมา นั้นคือประชาชนผู้มาติดต่อรังวัดจะเสียค่ามัดจำเพิ่ม ทั้งที่เรื่องรังวัดยังไม่แล้วเสร็จ โดยบางรายอาจจะต้องเสียเงินมัดจำถึงจำนวน 2-3 ครั้ง ทำให้ประชาชนผู้มาติดต่อต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนมาก

               กรมที่ดินได้หาแนวทางในการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ โดยมุ่งหวังว่าจะก่อให้เกิดผลดีด้านต่าง ๆ หลายประการดังนี้

1. เพื่อแก้ไขปัญหางานรังวัดค้างและลดระยะเวลาในการนัดรังวัด
2. เพื่อแก้ไขปัญหาอัตรากำลังช่างรังวัดที่มีไม่เพียงพอกับปริมาณงาน
3. ทำให้เกิดขวัญกำลังใจแก่ช่างรังวัดผู้ปฏิบัติงาน
4. เพือตอบสนองความต้องการเกี่ยวกับการรังวัดของประชาชนให้ได้รับบริการที่รวดเร็ว สะดวกยิ่งขึ้นโดยเสียค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม ซึ่งจะทำให้ประชาชนเกิดความพึงพอใจต่อการบริการ

               การกำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินในลักษณะเหมาจ่าย เป็นแนวทางหนึ่งจากหลาย ๆ แนวทางที่กรมที่ดินนำมาใช้ในการแก้ไขปัญหา เพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งค่าใช้จ่ายในการรังวัดเดิม มีหลักเกณฑ์การคิดค่าใช้จ่ายเท่าที่จำเป็นและเบิกจ่ายตามที่ได้จ่ายไปจริงโดยยึดถือตามอัตราที่ทางราชการกำหนด แต่ค่าใช้จ่ายที่คิดในลักษณะเหมาจ่ายนี้จะมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

1. เพื่อให้ประชาชนเสียค่าใช้จ่ายในการรังวัดเพียงครั้งเดียว โดยเรื่องรังวัดรายใดที่ช่างรังวัดไปทำการรังวัดแต่ไม่แล้วเสร็จ จะไม่ให้มีการเบิกจ่าย
2. เพื่อทำให้การกำหนดจำนวนวันทำการรังวัด และการคิดค่าใช้จ่ายในการรังวัดเป็นมาตรฐานเดียวกันในการกำหนดจำนวนวันทำการรังวัดและเงินค่าใช้จ่ายในการรังวัดเดิม สำนักงานที่ดินบางแห่งได้กำหนดไว้สูงเกินความจำเป็น กรมที่ดินจึงได้ตั้งคณะกรรมการขึ้นมาพิจารณา เพื่อให้การกำหนดจำนวนวันทำการรังวัดเป็นไปในทิศทางเดียวกัน อันจะมีผลต่อการกำหนดค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น กรณีเนื้อที่ที่ที่ทำการรังวัดมีเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ ให้ทำการรังวัดได้จำนวน 1 วัน ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 0706/ว 30708  ลงวันที่ 3 ตุลาคม 2540 สำหรับค่าใช้จ่ายในการรังวัด เช่น กรณีค่าพาหนะเดินทางให้จังหวัดตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าพาหนะสูงสุดไม่เกินวันละ 800 บาท โดยเป็นไปตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยค่าใช้จ่ายในการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือพิสูจน์สอบสวนหรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พ.ศ.2542   โดยให้สำนักงานที่ดินกำหนดค่าใช้จ่ายแต่ละพื้นที่ แล้วจัดทำบัญชีกำหนดจำนวนเงินมัดจำรังวัดปิดประกาศให้ประชาชนทราบ ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท 07067/ว 01082 ลงวันที่ 14 มกราคม 2541 เรื่อง การป้องกันการทุจริตและประพฤติมิชอบเกี่ยวกับการรังวัดที่ดินเฉพาะราย ซึ่งสำนักงานที่ดินจะเรียกค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่ประกาศของกระทรวงไม่ได้ เช่น ประกาศกรุงเทพมหานคร ประกาศจังหวัดสุโขทัย ประกาศจังหวัดนราธิวาสเป็นต้น

เกร็ดความรู้ เรื่องการถมดิน

ระดับดินที่เหมาะสม
ก่อนที่จะทำการสร้างบ้าน หรือสิ่งก่อสร้างใดๆ เจ้าของเทบทุกรายจะต้องเกิดคำถามว่า ระดับดินของบ้านหรือโครงการนั้นจะเอาสูงแค่ไหน การที่จะตอบปัญหาข้อนี้ควรจะดูปัจจัยต่างๆอย่างเช่น

1. บริเวณพื้นที่นั้น มีน้ำท่วมหรือเปล่า ท่วมสูงแค่ไหน อาจจะต้องสอบถามจากผู้คนแถวๆนั้น หรือถ้าสามารถดูร่องรอยน้ำท่วมที่อยู่ตามสิ่งก่อสร้างต่างๆได้ก็ยิ่งดีครับ
2. ระดับท่อระบายน้ำและบ่อพักสูงแต่ไหน ระดับน้ำในระบบท่อระบายน้ำในพื้นที่นั้นอยู่ที่ระดับไหน สามารถสอบถามได้จากหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบอยู่ หากระดับที่คุณต้องการถมอยู่ค่อนข้างสูงก็ไม่เป็นไรจะไม่มีปัญหาเรื่องการระบายน้ำ แต่ถ้าระดับของคุณค่อนข้างต่ำกว่าพื้นที่ข้างเคียง(ไม่ควร แต่จะด้วยเหตุจำเป็นใดๆก็ตาม) ควรจะเชคตัวนี้ด้วยครับเพื่อให้แน่ใจว่าน้ำในบ้านเราสามารถระบายออกสู่ระบบระบายน้ำสาธารณะได้
3. ระดับถนนหน้าบ้าน และระดับดินพื้นที่ข้างเคียง ปัจจุบันมีการถมยกระดับถนนกันมาก แข่งกันถมทั้งถนน ทั้งเพื่อนบ้าน ถ้าสามารถให้ระดับดินของเราใกล้เคียงกับพื้นที่รอบๆก็น่าจะดีครับ ทั้งในแง่ความปลอดภัยของโครงสร้างรั้ว การระบายน้ำ ฯลฯ

การกำหนดระดับดินถมควรดูปัจจัยรอบๆด้าน ถมสูงหน่อยได้เปรียบ แต่ค่าถมและค่ากำแพงกันดินจะแพงขึ้นตามระดับครับ
ทำไมต้องใช้ลูกรัง
ดินลูกรังสามารถบดอัดได้ดี เมื่อบดอัดแล้วจะแน่นแข็ง เหมาะแก่การถมเพื่อทำผิวถนนคอนกรีต แต่ไม่เหมาะที่จะใช้ทำสวน ในการถมที่ปลูกบ้านอาจจะแบ่งโซนเป็นดินลูกรังเฉพาะส่วนถนนก็ได้ครับ

ถมดินก่อสร้างบ้าน หรือ ถมทีหลังดี
การถมดินก่อนสร้างบ้านเครื่องจักรจะทำงานได้ง่าย อีกทั้งดินที่ถมทิ้งไว้จะยุบตัวไปบางส่วนขณะทำการก่อสร้าง เมื่อท่านสร้างบ้านเสร็จแล้วค่อยปรับระดับหน้าดิน และบดอัดดินทำถนนอีกครั้ง ดินจะยุบตัวอีกหลังจากนั้นไม่มากแล้วครับ

ถมดินอย่างไรไม่ทรุด (สำหรับดินบริเวณทั่วไป หรือ จัดสวน)
เรื่องการทรุดตัวของดินเกิดจากหลายสาเหตุคือ 

1. ดินที่นำมาถมที่ดินเมื่อถูกขุดและขนย้ายแล้วนำมาถม เนื่อดินจะไม่แน่นมีโพรงอยู่ข้างใน เมื่อถมทิ้งไว้สักหลายๆเดือนดินจะค่อยๆยุบตัวโดยที่โพรงอากาศข้างในจะถูกน้ำหนักดินกดเอาเนื้อดินเข้ามาแทนที่ ทางแก้ ใช้รถแบคโฮ รถบรรทุกดินหรือรถแทรกเตอร์ วิ่งบดไปบดมาเป็นชั้นๆละ 30-50 เซนติเมตร จะทำให้โพรงเหล่านี้ยุบลงไปได้มาก กรณีของถนนต้องใช้เสปกสำหรับทำถนนซึ่งยุ่งยากทีเดียว
2. ดินเดิมเมื่อถูกน้ำหนักดินถมที่ดินกดลงมาก็จะยุบตัว ยุบมากยุบน้อยขึ้นอยู่กับสภาพดินเดิมว่ามีความแน่นเพียงใด เช่นดินเดิมที่เคยใช้เป็นลานจอดรถมานานและมีรถเข้าออกจอดอยู่เสมอก็จะทรุดน้อย ดินเดิมที่เป็นท้องนาหรือที่ต่ำขังน้ำดินอุ้มน้ำไว้มากจะทรุดตัวมาก ไม่มีทางแก้ครับ ดินจะทรุดไปตามธรรมชาติ แต่ไม่นานอาการนี้จะหยุดไปเอง
3. ดินทรุดจากการสูบน้ำบาดาลในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล อันนี้ก็ไม่มีทางแก้เช่นกัน ต้องทรุดลงไปเรื่อยๆอยู่แล้ว อาการนี้ไม่หยุด (ยกเว้นจะหยุดสูบน้ำบาดาลอาการก็จะค่อยๆช้าลง)
4. อินทรีย์วัตถุผิวดิน เช่นบริเวณน้ำขังจะมีขี้เลนซึ่งเป็นอินทรีย์วัตถถุจากการเน่าเปื่อยของพืชน้ำ รวมทั้งซากต้นไม้ต่างๆด้วย เมื่อถมดินกลบไปแล้วจะค่อยๆย่อยสลายยุบตัวแล้วดินถมที่อยู่ข้างบนก็จะยุบตัวตามลงมา ทางแก้ กรณีเป็นที่น้ำขัง ถ้ามีขี้เลนเหลวๆ รวมทั้งพืชน้ำต่างๆ ให้ลอกออกก่อน ถ้าเป็นที่แห้งให้ถางพืชต่างๆรวมทั้งขุดตอไม้ใหญ่ออกด้วย หรืออาจใช้วิธีจุดไฟเผาก็ได้ถ้าสามารถควบคุมการลุกลามของไฟได้ ดินถมบริเวณใดไม่ได้มีการลอกเลน หรือบริเวณที่มีอินทรีย์วัตถุออกอยู่มากเอาออกไม่หมด ก็จะยุบเป็นหลุมๆ

หากมีการคุมงานรับเหมาถมดินที่ดี ตามวิธีในข้อ 1 และข้อ 4 แล้วดินที่ถมที่ดินจะไม่ยุบมาก ไม่ต้องมาปรับระดับที่หลังอีกที (หรือปรับไม่มาก) ครับ

ในการพิจารณาว่าต้องมีการบดอัด หรือมาตราการป้องกันดีแค่ไหนขึ้นอยู่กับว่าเราต้องใช้พื้นที่บริเวณนั้นอย่างไร เช่นถ้าใช้เป็นถนนคอนกรีตจะต้องมีการบดอัด และกำจัดเศษวัชพืชอย่างดี เนื่องจากการทรุดตัวของดินต่างกันเล็กน้อยก็อาจทำให้ผิวถนนแตกร้าวได้ แต่ถ้าใช้เป็นพื้นที่จัดสวนนั้นเราสามารถปรับระดับดินภายหลังจากที่ทิ้งให้ดินยุบตัวไปสักปีสองปีแล้ว แต่ก็ควรจะบดอัดบ้างเหมือนกันถ้าเราต้องการสวนที่สวยเรียบในปีแรกๆครับ
ระวังรั้วเอียงด้วยนะจ๊ะ
ธรรมชาติดินนั้นมันไม่ใช่เพียงอยู่นิ่งๆเท่านั้น แต่มันจะมีแรงดันทางด้านข้างด้วย ดินที่ระดับเท่ากันต่างคนต่างดันกันเองกับเพื่อนๆรอบตัวมัน ก็ไม่เป็นไร แต่ดินต่างระดับความสูงที่ถูกกั้นไว้ด้วยกำแพงรั้วนั้น ดินที่สูงกว่าจะมีแรงดันมากกว่าผลักออกไปทางดินที่ต่ำกว่า แรงนี้เองที่กำแพงรั้วจะต้องรับไว้ คุณจึงเอากำแพงรั้วแบบธรรมดามาใช้เป็นกันดินที่ต่างระดับมากๆไม่ได้ครับ โครงสร้างกำแพงรั้วต้องออกแบบให้รับแรงดันดินได้โดยไม่เอียง
ถมดินอย่างไรไม่โดนโก่งราคา

ในการถมดินสำหรับเจ้าของงานนั้นไม่แนะนำให้จ้างรถดินขน และจ้างรถบดเข้ามาเองครับ เนื่องจากถ้าไม่คุ้นเคยกับงานแล้วอาจจะโดนโกงได้ง่าย ควรจะจ้างผู้รับเหมาถมดินให้จัดการให้เสร็จ แล้วทีนี้การติดต่อกับผู้รับเหมาถมดิน เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาควรจะเป็นเท่าไหร่ ตกลงกันตรงไหน

1. เริ่มที่การคิดปริมาณดิน ก็คือ กว้างคูณยาวคูณสูง หรือพื้นที่คูณความสูงนั่นเอง ในกรณีที่พื้นที่เดิมไม่สม่ำเสมออาจจะต้องเฉลี่ยระดับ กรณีพื้นที่กว้างๆ มูลค่างานมาก ควรจะจ้างช่างสำรวจหาระดับดินในตำแหน่งต่างๆ แล้วคำณวณปริมาณดินออกมา
2. ราคาต่อหน่วย เมื่อทราบปริมาณดินที่ต้องการแล้วคูณด้วยราคาต่อหน่วยก็จะเป็นราคารวม ราคาต่อหน่วยนี้ต้องสูงกว่าราคาดินจากรถขนดิน เนื้องจากเวลานำดินมาบดอัดแล้วปริมาตรจะยุบตัวลงไป และผู้รับเหมาต้องบวกค่าดำเนินการ กำไรต่างๆด้วย ให้ลองเชคราคาดูกับผู้รับเหมาหลายๆราย ก็จะทำให้เราทราบราคาตลาดครับ
3. ข้อกำหนดในการทำงาน เช่นต้องลอกเลนหรือไม่(น่าจะลอกนะครับ) บดอัดทุก 30 ซม หรือ 50 ซม. ซึ่งจะคุมเข้มแค่ไหนขึ้นอยู่กับจุดประสงค์การใช้งานพื้นที่ เช่นพื้นที่ถมทิ้งไว้เฉยๆ หรือใช้จัดสวน ก็ควรมีการบดอัดบ้าง แต่ถ้าเป็นถนนต้องมีการบดอัดและควบคุมคุณภาพอย่างดีไม่งั้นถนนจะแตกร้าวได้ครับ
4. ตอนทำงานควรไปดูบ่อยๆด้วยครับ ผู้รับเหมาจะได้ทำตามที่ได้ตกลงกัน
5. ก่อนเริ่มทำการถม ควรมีการทำระดับอ้างอิงไว้เพื่อตรวจสอบ เช่นการพ่นสี ตอกตะปูกำหนดระดับไว้ตามเสาไฟฟ้า หรือสิ่งก่อสร้างข้างเคียงที่มีลักษณะถาวร ไม่เคลื่อนย้าย เมื่อผู้รับเหมาจะส่งมอบงานจะได้ทำการตรวจสอบได้ครับ

นอกจากนั้น ราคาที่ดินยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยเช่น

1. ระยะทาง ระหว่างบ่อดินที่เราซื้อดินมากับสถานที่ก่อสร้าง(ราคาค่าขนส่ง)

2. ชนิดของดิน ดูจากความลึกของดินที่ขุดขึ้นมา หน้าดิน 0-0.50 ม.บางที่ก็ถึง1.00 ม. จะแพงที่สุด เหมาะสำหรับการปลูกต้นไม้(ดินจะมีสีดำ) ลึกกว่านี้ลงไปราคาจะถูกลง เพราะแร่ธาตุในดินจะน้อย ถมที่ดีแต่ไม่เหมาะจะปลูกต้นไม้แล้ว(ดินออกสีน้ำตาลๆ มีทรายปน) แต่ถ้าลึกลงไปมากๆ จนดินออกเป็นสีขาวๆ จะปลูกอะไรไม่ขึ้นเลย แต่นำมาใช้ถมได้ดีมาก ราคาถูกที่สุด

3. ลักษณะการถมดิน ถ้าใช้รถตัก-ตักดินแล้วเอามากองๆ ไว้ ดินจะดูเต็มเร็วแต่จะหลวมมาก และจะทรุดตัวในภายหลังอย่างมากด้วย ( ถ้าเป็นงานเหมา-ต้องระวังเรื่องนี้มากๆ ต้องมีคนคอยดูที่หน้างาน ) ถ้าถมในลักษณะ ถมแล้วใช้รถบรรทุกถอยทับ ดินจะแน่นขึ้น จะได้ดินปริมาณมาก(แต่ผู้รับเหมาไม่ชอบ และดินต้องเป็นดินแห้ง) มีถมลักษณะอื่นอีกหรือเปล่าผมไม่แน่ใจครับ แล้วแต่เทคนิคของผู้รับเหมาด้วย

4. การขนส่ง จะใช้รถบรรทุกเป็นส่วนมาก ความกว้างของกะบะรถ10 ล้อ ประมาณ 2.5 x 6 ม. ความสูง-ส่วนมากเค้านับกันเป็น"ไม้" เช่น ไม้ 1 , ไม้ 2 อะไรทำนองนี้ "ไม้" คือ ไม้ที่เป็นซี่วางตามนอนด้านข้างกะบะ นับจากล่างขึ้นบน รถแต่ละคันความสูงจากท้องกะบะถึงซี่ไม้จะไม่เท่ากันครับ รถบางคันท้องลึก บางคันท้องตื้น ถ้าคิดปริมาตร 2.5 x 6 x สูงซัก1.2 ม. จะได้ 18 ลบ.ม. แต่ส่วนใหญ่ งานดินจะคิดค่าความโปร่งที่ 50% แสดงว่าเราได้ดินจริงๆ แค่ 9 ลบ.ม.

5. เวลาในการถม ก็ขึ้นอยู่กับระยะทาง ที่ดินจะเดินทางมาจากบ่อดิน และจำนวนรถที่ใช้ขนส่ง ถ้าใช้รถหลายคันวันนึงก็ขนได้หลายเที่ยว(อันนี้ก็แล้วแต่ความเหมาะสม เพราะระหว่างทางผู้รับเหมาอาจต้องจ่ายค่าความสะดวกในการผ่านทางบ้าง)

6. ส่วนการบดอัด ก็แล้วแต่ตกลงว่า จะถมอย่างเดียว หรือบดอัดด้วย

7. ราคาดิน จริงๆ แล้วสามารถต่อลองกันได้ครับ ขึ้นอยู่กับความพอใจของทั้งสองฝ่าย

การขอทราบราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์

1. กรมที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้สำหรับเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท คือ ที่ดิน โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดโดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ปฏิบัติ สรุปได้ดังนี้ (1) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายแปลง ซึ่งขณะนี้ใช้อยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร 50 เขต เทศบาลเมืองหลัก 5 เทศบาล คือ สมุทรปราการ นนทบุรี ภูเก็ต นครราชสีมา เชียงใหม่ และพื้นที่อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี และสุขาภิบาลสำโรงเหนือ จังหวัดสมุทรปราการ (2) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างทุกจังหวัด ตามแบบมาตรฐานที่กำหนดไว้ 46 แบบ  (3) จัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุดในทุกจังหวัดทั่วประเทศ (4) เป็นฝ่ายเลขานุการของคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ซึ่งมีหน้าที่ต่าง ๆ เช่น จัดประชุม รวมทั้งรวบรวมข้อมูลและเสนอความเห็นประกอบการพิจารณา ตามอำนาจหน้าที่ของคณะอนุกรรมการและคณะกรรมการดังกล่าว สำหรับการจัดทำบัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายบล็อก (Block) ซึ่งใช้อยู่ในส่วนภูมิภาคทั่วประเทศ สำนักงานที่ดินจังหวัดต่าง ๆ ในฐานะฝ่ายเลขานุการคณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ประจำจังหวัด จะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยมีสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินเป็นผู้ให้คำแนะนำและอบรมวิธีการจัดทำบัญชีดังกล่าวแก่สำนักงานที่ดินจังหวัดต่าง ๆ เพื่อให้การจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเป็นมาตรฐานเดียวกันพร้อมทั้งเป็นผู้ตรวจสอบกลั่นกรองก่อนนำเสนอคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์พิจารณาให้ความเห็นชอบก่อนการประกาศใช้ต่อไป 2. การขอหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (1) บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโดยปกติประชาชนทั่วไปสามารถขอดูหรือขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ได้ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่แต่หากต้องการคัดสำเนาบัญชี หรือรูปแผนที่ประกอบบัญชี หรือขอให้ออกหนังสือรับรองราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินแปลงใด ผู้ขอจะต้องเป็นเจ้าของที่ดิน หรือผู้ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น โดยผู้ขอจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการขอคัดหรือขอรับรองราคาประเมินตามระเบียบ อย่างไรก็ตาม การที่ประชาชนทั่วไปซึ่งมีความประสงค์เพียงเพื่อขอดูหรือขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโดยไม่มีการขอคัดสำเนาหรือขอให้ออกหนังสือรับรองก็อาจขอดูได้ที่สำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สิน (อาคารตลิ่งชัน) ซึ่งมีบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินทั่วประเทศไว้บริการ โดยผู้ขอไม่จำเป็นต้องเดินทางไปติดต่อที่สำนักงานที่ดินท้องที่ แต่การบริการดังกล่าวยังมีข้อจำกัดในเรื่องของที่ดินซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานครที่ใช้ราคาประเมินที่ดินแบบรายบล็อก เพราะหากผู้ขอไม่ทราบตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินที่แน่นอนว่าอยู่ในบล็อคใดและหน่วยใดแล้ว ก็จะไม่สามารถระบุได้ว่าที่ดินแปลงนั้นมีราคาประเมินทุนทรัพย์เท่าใด ฉะนั้นในกรณีนี้ ผู้ขอดูหรือขอทราบราคาประเมินจำเป็นจะต้องรู้ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินแปลงนั้น ๆ เป็นอย่างดีด้วยจึงจะสามารถทราบราคาที่ดินที่ถูกต้องได้ (2) หลักฐานที่จะต้องนำไปประกอบคำขอ 1. โฉนดที่ดิน, น.ส.3, น.ส.3ก, ฯลฯ หรือสำเนาเอกสารดังกล่าว (กรณีไม่สามารถนำมาได้) 2. บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ ของผู้ขอและผู้รับมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าว ในกรณีมอบอำนาจจะต้องนำบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ บัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจพร้อมสำเนาบัตรดังกล่าวที่รับรองสำเนาแล้วของผู้มอบอำนาจมาด้วย 3. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขอ ในกรณีมอบอำนาจต้องนำสำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจมาด้วย 4. หลักฐานของนิติบุคคล หรือหนังสือมอบอำนาจ ในกรณีไม่สามารถไปด้วยตนเอง (3) ยื่นคำขอกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินอำเภอ ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ (4) ค่าใช้จ่ายในการรับรองราคาประเมิน - ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท - ค่ารับรองฉบับละ 10 บาท - ค่าพยานคำขอเรื่องละ 20 บาท - ค่ามอบ (ถ้ามี) เรื่องละ 20 บาท

 

การประเมินราคาบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย

 เป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Property Valuation) ซึ่งหมายถึง กระบวนการในการวิเคราะห์มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินเปล่า คอนโดมิเนียม อย่างละเอียดรอบคอบและมีเหตุผล เพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสม โดยทำการตรวจสอบสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน(ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง), วิเคราะห์ตรวจสอบทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน-สภาพแวดล้อมโดยรอบ ตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวก ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ผังเมือง,การเวนคืน,การรอนสิทธิ์,การอายัด,การตรวจสอบสิทธิ์ในการถือครองที่ดินตามกฎหมาย,การตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ที่มีของทรัพย์สิน, การตรวจสอบสภาพและความสะดวกของทางเข้า-ออก, การตรวจสอบสิทธิ์ของทางเข้า-ออกตามกฎหมาย, การสืบค้นและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสมของทรัพย์สิน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการกำหนดราคาซื้อ-ขาย การตีราคาบ้านว่าควรจะซื้อ-ขายในราคาเท่าใด หรือเพื่อใช้เป็นหลักประกันในการปล่อยสินเชื่อ และกำหนดวงเงินสินเชื่อ ซึ่งการประเมินราคาสามารถนำไปใช้ในกิจกรรมต่างๆ ได้ดังต่อไปนี้

1. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในกิจกรรมการซื้อ การขาย การตีราคาแลกเปลี่ยน
   
2. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน เช่น นำไปจำนอง , พิจารณาวงเงินกู้
   
3. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการจ่ายเงินชดเชย เช่น กรณีที่มีการเวนคืนที่ดิน
   
4. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นแนวทางในการเก็บภาษี หรือกำหนดราคาประเมินราชการ
   
5. การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการบันทึกบัญชี
   
6. การประเมินราคา เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประมาณค่าเช่า เป็นต้น

    ซึ่งมูลค่าที่ประเมินราคานั้น อาจจะไม่ใช่ราคาที่ซื้อ-ขาย โดยอาจจะสูงกว่า เท่ากัน หรือต่ำกว่าราคาซื้อขายก็ได้ เนื่องจากมูลคาที่ประเมินราคานั้น ไม่อิงกับกระแส และภาวะอารมณ์ของผู้ซื้อ-ผู้ขาย แต่จะเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวตามปัจจัยพื้นฐาน, ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน และตามสภาวะเศรษฐกิจโดยมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินราคามีองค์ประกอบดังนี้

1. ผู้ซื้อและผู้ขายพึงพอใจ และเต็มใจที่จะซื้อ,ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
   
2. ความเหมาะสมของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นราคาที่เหมาะสมในการซื้อขาย ที่เวลาอันเหมาะสมตามสภาวะเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาที่ประเมินราคานั้น ๆ
   
3. ผู้ซื้อและผู้ขายมีความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มากพอ และมีความรอบคอบ เพื่อเหตุผลในการตัดสินใจซื้อขาย ทั้งสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน,ทำเลที่ตั้ง-สภาพแวดล้อม,ผลกระทบทางกฎหมาย และตามความต้องการ (Demand & Supply) ในสภาพตลาดปกติทั่ว ๆ ไป
   
4. การซื้อ-ขาย เกิดขึ้นอย่างยุติธรรม ไม่มีการข่มขู่บังคับ-ผลประโยชน์เกี่ยวข้อง หรืออิทธิพลใด ๆ

สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย

 ปัจจุบันสถาบันการเงิน มีการแข่งขันเรื่องการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก โดยแต่ละสถาบันการเงินจะมีข้อเสนอจูงใจพิเศษมากมาย ซึ่งเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้สนใจซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก เนื่องจากผู้ซื้อหรือผู้กู้มีโอกาสเลือกสถาบันการเงินที่มีเงื่อนไขในการเอื้ออำนวยต่อการกู้เงิน ดังนั้นความรู้และความเข้าใจในรายละเอียดปลีกย่อยเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างมากต่อการเปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อย เพื่อเลือกสถาบันการเงินในการกู้ซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย เช่น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแต่ละสถาบันการเงิน ซึ่งมีผลโดยตรงต่อภาระดอกเบี้ยและยอดจำนวนเงินผ่อน, ความรวดเร็วในการอนุมัติวงเงินกู้, ความสะดวกสบายในการชำระเงินผ่อน

    โดยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Loan) จัดเป็นสินเชื่อระยะยาวประเภทหนึ่ง ที่มีลักษณะแตกต่างจากสินเชื่อประเภทอื่น คือ เป็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาในการผ่อนชำระหนี้ค่อนข้างนาน ประมาณ 10-20 ปี โดยจะนำเอกสารการถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด,หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) มาเป็นหลักประกันในการกู้ยืม ซึ่งจะขึ้นอยู่กับจำนวนวงเงินกู้, มูลค่าที่ยุติธรรมเหมาะสมของบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยนั้น ๆ รวมถึงพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ (รายได้และเครดิตของผู้กู้) ซึ่งสินเชื่อประเภทดังกล่าว ลักษณะการผ่อนชำระคืน จะผ่อนทุก ๆ เดือนเท่า ๆ กัน ในลักษณะ ต้นลดดอกลด (Amortized Loan) หมายถึง เมื่อชำระทุก ๆ เดือนแล้ว ทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง และเงินต้นลดลง โดยจำนวนเงินที่ผ่อนชำระแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ 1 ผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ และอีกส่วนเป็นการผ่อนชำระเงินต้น ซึ่งรายละเอียดการพิจารณาสินเชื่อมีดังต่อไปนี้

1. วัตถุประสงค์การให้สินเชื่อ ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งไม่ใช่วัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนหรือการประกอบธุรกิจ ซึ่งจะเป็นสินเชื่ออีกประเภทหนึ่ง
2. คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ เช่น เป็นบุคคลธรรมดาที่บรรลุนิติภาวะแล้ว, เป็นบุคคลที่เชื่อถือได้ โดยไม่มีประวัติเสียหายทางการเงิน (สถาบันการเงินจะตรวจสอบ เครดิตบูโร) , เป็นบุคคลที่มีรายได้ประจำแน่นอน และเพียงพอสำหรับการผ่อนชำระหนี้ โดยกำหนดยอดผ่อนชำระต้องไม่เกิน 30-40% ของรายได้ของผู้กู้, อายุปัจจุบันของผู้กู้และผู้กู้ร่วม เมื่อรวมกับระยะเวลาการผ่อนชำระแล้วไม่เกิด 60 ปี สำหรับผู้มีรายได้ประจำ และ 65 ปี สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ โดยผู้กู้ร่วม (ไม่เกิน 2 คน) จะต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ หรือคู่สมรส
3. วงเงินกู้สินเชื่อ ขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้กู้ และประเภททรัพย์สิน เช่น กรณีบ้าน,ทาวน์เฮ้าส์,อาคารพาณิชย์ ให้กู้ 80% - 90% ของราคาประเมิน (มูลค่าที่ยุติธรรมเหมาะสม) หรือกรณีคอนโดมิเนียม(ห้องชุดพักอาศัย) ให้กู้ 70% - 80% ของราคาประเมิน (มูลค่าที่ยุติธรรมเหมาะสม)
4. เงื่อนไขการผ่อนชำระ เช่น จำนวนเงินผ่อนชำระไม่เกิน 30-40% ของรายได้หลังหักภาระหนี้อื่น ๆ ของผู้กู้ และเงื่อนไขระยะเวลาการผ่อนชำระเงินกู้ไม่เกิน 20 -30 ปี เป็นต้น
5. รูปแบบอัตราดอกเบี้ย รูปแบบอัตราดอกเบี้ยที่แต่ละสถาบันการเงินมาให้ลูกค้าเลือก แบ่งออกเป็น 6 รูปแบบ ดังนี้
   
   5.1 อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan) คือ อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าชั้นดี (MLR: Minimum Lending Rate) หรืออัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR: Minimum Retail Rate) เช่น ถ้าอัตราดอกเบี้ย MLR,MRR ปรับสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็จะปรับสูงขึ้นตามไปด้วย เช่น คิดดอกเบี้ยจาก MLR – (ลบ) 0.5% ตลอดระยะเวลาการกู้เงิน เป็นต้น
   5.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ (Fixed Rate Loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยในลักษณะที่กำหนดให้คงที่ตลอดระยะเวลาการกู้ยืม เช่น ถ้ากู้ยืมเป็นระยะเวลา 10 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10% หมายถึง ตลอดระยะเวลากู้ยืม 10 ปี ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดจะปรับขึ้น-ลง ก็จะคิดอัตราดอกเบี้ย 10% เท่าเดิมตลอดระยะเวลาการกู้เงิน
   5.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เนื่องจากในช่วงปีแรก ๆ ของการกู้ยืมเงิน ส่วนที่เป็นเงินชำระดอกเบี้ยเงินกู้จะสูง เนื่องจากวงเงินกู้สูง ยังชำระส่วนที่เป็นเงินต้นน้อย เมื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก จะลดความเสี่ยงและจำนวนเงินส่วนที่ชำระดอกเบี้ยจะต่ำกว่าปกติ
   5.4 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได จากนั้นเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยในลักษณะผสมผสาน คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ใช้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แล้วจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ย เช่น 1 ปีแรก อัตราดอกเบี้ย 7.5% ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ย 8.0% ปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย 8.5% ปีที่ 4 ขึ้นไป อัตราดอกเบี้ย MLR – 0.5% เป็นต้น