คำแนะนำเบื้องต้นในการซื้อ-ขายบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย

 โดยปกติเมื่อท่านคิดจะซื้อบ้านที่ดินหรือที่อยู่อาศัยสักหลังหนึ่ง มักมองกันว่าเป็นการตัดสินใจครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในชีวิต เนื่องจากบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยมีราคาเป็นแสนเป็นล้าน  เหตุผลในการซื้อ-ขายบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ในการดำรงชีวิตเพื่อการอยู่อาศัยและการพักผ่อน (House)  นอกจากนั้นบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยยังเป็นที่ที่ให้ความสุข ความอบอุ่นร่มเย็น ความผูกพันธ์ในการสร้างครอบครัว (Home)   รวมถึงบ้านที่ดินหรือที่อยู่อาศัยยังเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะในการลงทุน (Investment) ทั้งทางตรงและทางอ้อมด้วย

    การตัดสินใจซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยสักหลัง ที่มีราคาเป็นแสนเป็นล้านนั้น จำเป็นต้องมีการเก็บหอมออมริบเงินดาวน์มาก่อนเป็นปี ๆ  และเมื่อได้เงินดาวน์มากพอแล้ว ก็ใช่ว่าจะหาซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยได้อย่างสะดวก เนื่องจากการตัดสินใจซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยนั้นต้องอาศัยความรอบรู้ ทักษะและปฏิภาณในการศึกษาและวิเคราะห์อย่างรอบคอบ และต้องระมัดระวังอย่างมากในการตัดสินใจซื้อ เพื่อป้องกันการถูกหลอกลวงที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้เสมอ  เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงทางด้านราคาตามสภาพความต้องการตลาด,สภาพเศรษฐกิจ,สภาพบ้านที่ดินหรือที่อยู่อาศัย รวมถึงยังต้องผ่านกระบวนการหลายขั้นตอนในการซื้อ-ขาย เช่น การเสนอซื้อ,การเจรจาต่อรอง,การทำสัญญา,การโอนกรรมสิทธิ์(ค่าธรรมเนียม-อากร-ภาษี) ซึ่งสิ่งเหล่านี้เอื้ออำนวยต่อการถูกหลอกลวงได้ง่าย

    ถ้าท่านผู้ซื้อขาดความรอบรู้ ขาดความระมัดระวัง และเมื่อท่านผ่านขั้นตอนการซื้อบ้านที่ดินหรือที่อยู่อาศัยแล้ว ท่านยังต้องมีภาระติดต่อหาแหล่งสนับสนุนเงินส่วนที่ขาดอีก ถ้ามีสถาบันการเงินให้กู้จนได้เป็นเจ้าของบ้านแล้ว เรื่องยังไม่จบเพียงเท่านี้ ท่านยังมีภาระในการผ่อนชำระเงินกู้เป็นรายเดือน และใช้ระยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้ทั้งหมดหลายสิบปี  ทำให้หลาย ๆ ท่านมักรู้สึกไม่แน่ใจในการตัดสินใจของตัวเอง เพราะหลังจากซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยแล้ว ภาระการผ่อนชำระเงินกู้นั้นทำให้รายได้แต่ละเดือนลดลง ทำให้เงินผ่อนที่จ่ายไปนั้นเป็นการสูญเสียโอกาสในการลงทุนหรือทำธุรกิจในด้านอื่น ๆ  

    แต่ในความเป็นจริงแล้วในอีกแง่มุมหนึ่ง ท่านได้เริ่มต้นลงทุนครั้งสำคัญในชีวิตแล้วอย่างไม่รู้ตัว เนื่องจากเงินที่ท่านผ่อนส่งบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยนั้นไม่ได้หายไปไหน  เป็นการทยอยลงทุนทีละน้อย ยิ่งนานวันขึ้น เงินจำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ  และเมื่อวันใดที่ท่านขายบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยไป เงินที่ลงทุนทั้งหมดจะได้กลับคืนมาในรูปเงินก้อนใหญ่  อีกทั้งเมื่อถือครองบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยมานานนั้น  ราคาหรือมูลค่าบ้านที่ดิน-ที่อยู่อาศัยนั้นมักปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความปลอดภัยจากการสูญเสียเงินลงทุน และเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อได้เป็นอย่างดี สาเหตุมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแนวโน้มปรับราคาหรือมูลค่าสูงขึ้นโดยตลอด เพราะบ้านเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการดำรงชีวิต แต่ที่ดินที่ใช้สร้างบ้านที่อยู่อาศัยมีจำกัด ดังนั้นเมื่อเวลาผ่านไปจำนวนประชากรเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เป็นสาเหตุทำให้ราคาบ้านและที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเมื่อระยะเวลาผ่านไปมากขึ้น และอีกประเด็นคือเมื่อสภาพเศรษฐกิจเกิดภาวะเงินเฟ้อ อสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับราคาหรือมูลค่าสูงขึ้นมากกว่าภาวะเงินเฟ้อเสมอ ทำให้สามารถคุ้มครองการลงทุนจากภาวะเงินเฟ้อได้เป็นอย่างดี.

เอกสารสิทธิ์ถือครองที่ดิน

สิทธิ์การถือครองที่ดินในประเทศไทย

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นที่ดินที่โฉนดที่ดิน ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวาง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา ๑๐ ปีติดต่อกันบุคคลที่เข้าครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบ ครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง ๑ ปีเท่านั้น ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป

เอกสารสิทธิ์ถือครองที่ดิน

1. ภ.บ.ท.5/ภ.บ.ท.6 ใบสร็จเสียภาษีบำรุงท้องที่
2. ส.ป.ก.4-01 หนังสือแสดงสิทธิ์การทำเกษตร ไม่มีสิทธิ์ขายแต่ตกเป็นมรดกลูกหลานได้
3. กสน. หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินทำกินในเขตนิคมสหกรณ์
4. สทก. หน้งสือแสดงสิทธิ์ที่ดินทำกินในเขตป่าสงวน
5. น.ศ.3 หนังสือให้เข้าใช้ในนิคมสร้างตนเอง
6. ใบเหยียบย้ำ เอกสารครอบครองที่ดินเก่าที่ให้บุคคลเข้าครอบครองบุกเบิกที่ดิน
7. ใบไต่สวน (น.ส.5) หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อการออกโฉนด
   ใบไต่สวน หรือ น.ส.5 คือ ที่ดินนั้นได้มีการนำรังวัดเพื่อออกโฉนดที่ดิน มิใช่หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เจ้าของที่ดินที่มีใบไต่สวนมีแต่เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ได้ให้ความหมายว่าเป็น หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนำด้วย การออกโฉนดที่ดินจะต้องมีการทำใบไต่สวน ก่อนการออกโฉนดที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องทำการเดินสำรวจรังวัด ในการเดินสำรวจนั้นเมื่อเดินสำรวจไปถึงที่ดินของผู้ใดที่มานำรังวัด ผู้ครอบครองที่ดินนั้นจะต้องนำเจ้าพนักงานที่ดินชี้แนวเขตที่ดินของตน ให้ความสะดวกและนำรังวัด เจ้าพนักงานที่ดินจะสอบสวนรายละเอียดเกี่ยวกับเขตที่ดินและสอบสวนว่าผู้ใด เป็นเจ้าของ ได้ที่ดินมาอย่างไร เมื่อใด ใครครอบครองที่ดินอยู่ มีหลักฐานสำหรับที่ดินหรือไม่ เมื่อได้ความว่าใครเป็นเจ้าของโดยไม่มีผู้คัดค้าน เจ้าพนักงานที่ดินก็จะใส่ชื่อผู้นั้นและจดบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดิน ที่ได้จากการเดินสำรวจรังวัดลงไว้ในใบไต่สวน เพื่อใช้เป็นหลักฐานข้อมูลในการทำโฉนดที่ดิน หลังจากนั้นจะประกาศให้มารับโฉนดที่ดินต่อไป
8. ใบจอง (น.ส.2) หนังสืออนุญาติให้เข้าใช้ที่ดินชั่วคราว
   หนังสือ แสดงสิทธิ ที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็น การชั่วคราว ผู้รับใบจองต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน และต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับแต่วันที่ได้รับใบจอง
9. ส.ค.1 หนังสือแสดงสิทธิ์การครอบครองที่ดินเปล่า
   ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) เป็นหลักฐานแสดงว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใด อยู่ แต่ส.ค.1นี้ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เป็นเพียงคำแจ้งความของราษฎรเท่านั้น ที่ดินที่มีส.ค.1จะไม่สามารถขายหรือยกให้ได้ แต่จะโอนกันได้เพียงแสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้ รับโอนไปเท่านั้นซึ่งผู้ครอบครองคนใหม่สามารถทำใบแจ้งการครอบครองที่ดินฉบับ ใหม่ได้
10. น.ส.3/น.ส.3ก. หนังสือรับรองการเข้าใช้ที่ดิน นำไปใช้ทำนิติกรรมได้
    นส.3 (หนังสือรับรองการใช้ประโยชน์) หนังสือรับรองฉบับนี้คล้ายกับหนังสือรับรองข้างต้น เว้นแต่ระเบียบวิธีในการแจ้งสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ก่อนการโอนจะเกิดขึ้นจะต้องมี หนังสือแสดงเจตน์จำนงและจะประกาศแจก นส. 3 มีกำหนด 30 วัน ก่อนที่การเปลี่ยนแปลงสถานภาพของที่ดินจะมีการจดทะเบียน
    นส.3 ก (หนังสือรับรองการทำประโยชน์) หนังสือรับรองการทำฉบับนี้แสดงให้เห็นว่า บุคคลที่มีรายชื่อปรากฎอยู่ในหนังสือรับรอง เป็นบุคคลทีมีสิทธิถูกต้องในการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือโดยนัย คือ ซึ่งอาจจำหน่ายได้, ให้เช่า, ใช้ประโยชน์ในการจำนอง และอื่นๆ ผู้ถือหนังสือรับรองนี้ มาสามารถปล่อยที่ดินให้รกร้าง โดยไม่ดูแลนานเกินกว่า 12 ปี โฉนดและ นส 3 ก นี้ เป็นเอกสารสิทธิ์ที่แสดงว่าเจ้าของสามารถให้เช่าได้
     
11. โฉนด/น.ส.4 หนังสือสำคัญแสดงสิทธิ์การถือครองที่ดินอย่างถูกกฏหมาย
    โฉนด กรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ โฉนดจะมีการจดทะเบียน ณ กรมที่ดินประจำจังหวัดที่ทรัพย์สินตั้งอยู่และไม่จำเป็นต้องรอการโอน กรรมสิทธิ์ ซึ่งโฉนดที่ดินจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างถูกต้อง การแบ่งเขตที่ดินสัมพันธ์กับการตรวจสอบระดับชาติ พร้อมทั้งทำเครื่องหมายโดยการติดตัวเลขเฉพาะลงบนที่ดิน ซึ่งเป็นเป้าหมายระยะยาวของกรมที่ดินที่จะใช้ระบบโฉนดเพื่อครอบคลุมที่ดิน ทั้งหมดในประเทศไทย

เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ซื้อ

เอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ซื้อ)                                                                                                   

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี) และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)                                                                                     

2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี)                                                                                                      

3. หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)                                                                                                                                   

4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)                                                                                                                                 

5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)                                                                                  

6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ซื้อ)                              

1. สำเนาหนังสือเดินทาง                                                                                                                                                

2. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3)   หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ     (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)หรือ      

3. สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ

4. สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่  (RESIDENCE PERMIT) (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ

5. บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลง ทุน

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบ อำนาจ                                                             

หมายเหตุ   บุคคลธรรมดาต่างด้าว เป็นบุคคลที่สามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น สำหรับที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ซื้อ)

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องมีบุคคลต่างด้าว ถือหุ้น หรือเป็นหุ้นส่วนไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ซื้อ)

1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)

3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)

4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

5. สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ

6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

8. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) หรือ

9. เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

10. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

11. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ                                        

หมายเหตุ : นิติบุคคลต่างด้าวเป็นบุคคลที่ซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น สำหรับทีดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้

ผู้ขาย

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ขาย)

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)

2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)

3. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)

4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ขาย)

1. สำเนาหนังสือเดินทางของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)

2. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)

3. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

4. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ขาย)

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ขาย)

1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)

3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)

4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท

5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิตบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

8. เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

9. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

10. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์

ผู้ซื้อ

เอกสาร ประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ซื้อ)                                                                                                   

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี) และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)                                                                                     

2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี)                                                                                                      

3. หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)                                                                                                                                   

4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)                                                                                                                                 

5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)                                                                                  

6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ซื้อ)                              

1. สำเนาหนังสือเดินทาง                                                                                                                                                

2. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3)   หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ     (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก)หรือ      

3. สำเนาบัตรประจำตัวบุคคลต่างด้าว (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ

4. สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่  (RESIDENCE PERMIT) (ซื้อห้องชุดได้โดยไม่ต้องแสดงหลักฐานการโอนเงิน หรือแสดงบัญชีเงินฝากธนาคาร) หรือ

5. บัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือเอกสารการได้รับการส่งเสริมการลงทุนของบริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลง ทุน

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบ อำนาจ                                                             

หมายเหตุ   บุคคลธรรมดาต่างด้าว เป็นบุคคลที่สามารถซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น สำหรับที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ซื้อ)

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน และรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะต้องมีบุคคลต่างด้าว ถือหุ้น หรือเป็นหุ้นส่วนไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดหรือผู้เป็นหุ้นส่วน

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ซื้อ)

1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)

3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)

4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อ และแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ซื้อ

5. สำเนาหนังสือเดินทางของกรรมการผู้มีอำนาจ

6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

8. หลักฐานการโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต.3) หรือโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากในประเทศ (ธ.ต.40) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารที่รับรองการโอนเงิน หรือหลักฐานการแลกเปลี่ยนเงินเป็นเงินบาท หรือหลักฐานแบบสำแดงเงินตราต่างประเทศผ่านกรมศุลกากร หรือหลักฐานการถอนเงินบาทจากบัญชีเงินฝากในประเทศ (จากสมุดเงินฝาก) หรือ

9. เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

10. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

11. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ                                        

หมายเหตุ : นิติบุคคลต่างด้าวเป็นบุคคลที่ซื้อได้เฉพาะห้องชุดเท่านั้น สำหรับทีดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถซื้อได้

ผู้ขาย

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาไทย (ผู้ขาย)

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)

2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)

3. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)

4. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

5. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

6. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับบุคคลธรรมดาต่างด้าว (ผู้ขาย)

1. สำเนาหนังสือเดินทางของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)

2. หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)

3. สำเนาใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

4. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลไทย (ผู้ขาย)

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน

2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท

4. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

7. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธ์ สำหรับนิติบุคคลต่างด้าว (ผู้ขาย)

1. หนังสือรับรองของนิติบุคคลต่างด้าว (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

2. หนังสือรับรองจากกระทรวงพาณิชย์ (กรณีนิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทย)

3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในประเทศไทยอายุไม่เกิน 1 เดือน) (นิติบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศไม่จำกัดอายุ)

4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท

5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

7. หนังสือรับรองรายการหนังสือรับรอง หนังสือมอบอำนาจ และลายมือชื่อกรรมการ จากโนตารีพลับบลิค (นิตบุคคลต่างด้าวจดทะเบียนในต่างประเทศ)

8. เอกสารการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

9. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)

10. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เรื่องพื้นฐานที่ควรรู้สำหรับผู้ซื้อบ้าน

เมื่อพูดถึงเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อาจดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมีความคิดที่จะซื้อบ้าน  หรือขอกู้เงินกับธนาคารอาคารสงเคราะห์  เรื่องของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่คุณควรทำความเข้าใจ 

            สถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะทำการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน นับตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้วงเงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกันเสมอ จำนวนส่วนต่างระหว่างมูลค่าของหลักประกันที่ได้จากการประเมินค่า กับวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินให้กู้นี้เรียกว่า “เงินส่วนเหลือของหลักประกัน” หรืออาจเรียกว่า “ ส่วนทุนของผู้กู้” เงินส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งมากเพียงใดสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมากเพียงนั้น  แต่บางครั้งอาจกลายเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้เพราะไม่มีวงเงินสมทบมาโปะส่วนต่างดังกล่าว             โดยทั่วไปการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลักประกัน หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินโดยปรกติจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ  80-85 ของราคาประเมินหลักประกัน แต่หากเป็นห้องชุด อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 70-75 จะเห็นได้ว่าการพิจารณาวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะยึดเกณฑ์ราคาที่ได้จากการประเมินค่า ดังนั้นหากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันคลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริง จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น เพราะหากมีการประเมินราคาที่สูงเกินความเป็นจริง สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ย่อมเป็นผู้รับความเสี่ยงเช่นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้นดำเนินคดียึดทรัพย์ขายทอดตลาด เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาประเมินราคา ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ผู้ให้กู้ต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้น ดังนั้นสถาบันการเงินทุกแห่งจึงให้ความสำคัญกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เป็นอย่างมาก หลายแห่งเลือกใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อให้การให้ราคาเป็นไปอย่างอิสระใกล้เคยงกับราคาตลาดมากที่สุด เช่นการใช้บริการผู้ประเมินราคาอิสระของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งหากเป็นการประเมินโดยบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองไว้กับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์  ผู้ประเมินในกลุ่มนี้สามารถประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ในรายการที่มีวงเงินสินเชื่อเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปได้อีกด้วย และถือว่าเป็นกลุ่มผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือเป็นที่ยอมรับอย่างไรก็ดีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จะสูงกว่า หรือต่ำกว่า หรืออาจจะเท่ากับราคาซื้อขายจริง ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เพราะการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะใช้วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี สำหรับการประเมินเพื่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ 1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด 2.วิธีต้นทุนทดแทน และ 3.วิธีคิดจากรายได้อสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปการประเมินคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในการพิจารณาสินเชื่อรายย่อย หรือพิจารณาสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดโดยการพิจารณาเปรียบเทียบราคาซื้อขายก่อนหน้านี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินค่า ส่วนปัจจัยสำคัญที่ใช้ประกอบในการปรับค่าได้แก่ 1. วันซื้อขาย  เพราะหากซื้อขายในช่วงที่เศรษฐกิจดีแต่ ณ วันประมูลเศรษฐกิจตกต่ำ มูลค่าประเมินอาจลดต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง   2.ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และสังคมจิตวิทยา เช่น ในช่วงที่มีการซื้อขายจริงสภาพแวดลล้อมอาจยังไม่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม แต่ ณ วันที่มีการประเมินมีการเปิดให้บริการถนนเส้นใหม่ หรือกลายเป็นจุดเชื่อมต่อระบบโครงข่ายคมนาคมนอกเมืองและในเมือง ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาที่มีการซื้อขายจริง 3.ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่นขนาด หรือรูปแปลงของพื้นที่ หรือคุณภาพของอาคาร และ4.เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ เช่นแรงกดดันในการซื้อขาย จะเห็นได้ว่าเมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขประกอบการประเมินราคา โอกาสที่ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะเป็นราคาเดียวกันนั้นเกิดขึ้นได้น้อยมาก  ดังนั้นไม่ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้สิทธิ์ขอสินเชื่อได้เต็ม 100% เช่น ผู้ซื้อบ้านในโครงการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้การสนับสนุนสินเชื่อ ก็จำเป็นต้องมีเงินออมจำนวนหนึ่งเพื่อจ่ายเป็นส่วนทุนของผู้กู้ ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจต้องชำระผ่านระบบการผ่อนเงินดาวน์ ในกรณีที่คุณซื้อบ้านแบบสั่งสร้าง หรือจ่ายในรูปของเงินจองและเงินทำสัญญา กรณีที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งเงินออมจำนวนนี้แสดงให้เห็นว่าคุณมีความพร้อมที่จะผ่อนชำระสินเชื่อระยะยาวหรือไม่

การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (Location Analysis)

ปัจจัยที่ สำคัญที่สุด 3 ประการต่อการทำการปลูกสร้างสินทรัพย์ดำเนินระยะยาวเพื่อการดำเนินธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างในลักษณะอื่นใดก็ตามนั่นคือ ที่ตั้งที่ลูกค้าเข้าถึงได้ง่าย ไปมาสะดวก เช่น คลินิก ร้านทำผม ร้านตัดเสื้อผ้า หรือที่ตั้งใกล้กับกิจการคู่แข่งขันที่เป็นแหล่งชุมชนซึ่งมีกลุ่มลูกค้าเป้า หมายอาศัยอยู่ เช่น เซเว่นอีเลฟเว่น กับ โลตัสเอ็กเพรส หรือ แฟมิลี่มาร์ท เป็นต้น และที่ตั้งของซัพพลายเออร์ เช่น ร้านเครื่องมือหรืออุปกรณ์ทางการแพทย์ที่มักจะตั้งอยู่ใกล้กับโรงพยาบาล ซึ่งจะทำให้สามารถดึงดูดลูกค้าได้ดีกว่า เป็นต้น

.

จากตัวอย่าง ที่กล่าวถึงในกรณีข้างต้นนั้นจะเห็นได้ว่าทำเลที่ตั้งเป็นการตัดสินใจเชิง กลยุทธ์ที่มีความสำคัญมากซึ่งเป็นที่ยอมรับกันโดยทั่วไปของการดำเนินในแต่ละ ธุรกิจว่าสามารถช่วยทำให้การดำเนินงานนั้นมีประสิทธิภาพมากขึ้นได้ถ้าทำเล ที่ตั้งนั้นเหมาะสม แต่ถ้าทำเลที่ตั้งนั้นอยู่ในที่ที่ไม่เหมาะสมแล้ว กิจการอาจจะต้องประสบกับปัญหาที่ยุ่งยากหรือใช้เวลาที่นานมากขึ้นจึงจะประสบ ความสำเร็จได้

ความแตกต่าง ในแต่ละประเภทจะเน้นปัจจัยในลักษณะที่มีความแตกต่างกันไปเมื่อจะทำการตัดสิน ใจกำหนดทำเลที่ตั้งของกิจการ กิจการให้การบริการ เช่น ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ ธนาคาร เป็นต้น จะเน้นปัจจัยของทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับลูกค้า กิจการอุตสาหกรรมจะเน้นทำเลที่ตั้งใกล้ที่สะดวกต่อการขนส่งวัตถุดิบ หรือใกล้แหล่งวัตถุดิบ หรือแหล่งที่มีทรัพยากรด้านแรงงานมากเพียงพอ อย่างไรก็ตามมีปัจจัยอื่น ๆ อีกหลายประการที่จำเป็นต่อการพิจารณาตัดสินใจเพื่อเลือกทำเลที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งคืออะไร

ทำเลที่ตั้ง เป็นการประเมินถึงทำเลหรือพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทาง ธรรมชาติที่จะช่วยอำนวยความสะดวกในการดำเนินงาน การตัดสินใจเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งที่สามารถอำนวยความสะดวกได้เป็นเรื่องที่มี ความสำคัญอย่างหนึ่งโดยเฉพาะด้วยเหตุผลที่สำคัญ 2 ประการ คือ ประการแรกกิจการเหล่านั้นต้องดำเนินการสร้างพันธะระยะยาวทั้งในส่วนของอาคาร โรงงาน เครื่องจักร และสิ่งอำนวยความสะดวกในลักษณะอื่น ๆ เพื่อการดำเนินงานเพิ่มเติม

ซึ่งหมายความ ว่าถ้ามีความผิดพลาดเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งเหมาะสมเป็นสิ่งที่ยุ่งยากมากต่อ การดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องได้ ประการที่สอง การตัดสินใจในเรื่องนี้มีความต้องการเงินลงทุนสูงมากที่สามารถจะส่งผลกระทบ ต่อต้นทุนในการดำเนินที่สูงมาก

รวมไปถึงส่วน ของรายได้ด้วย ทำเลที่ตั้งไม่เหมาะสมสามารถส่งผลต่อต้นทุนในการขนส่งที่สูงขึ้น ซัพพลายเออร์ที่จัดหาวัตถุดิบมีไม่เพียงพอ การขาดแคลนแรงงาน สูญเสียความได้เปรียบในการแข่งขัน และสูญเสียเงินทุน กิจการต่าง ๆ จึงต้องใช้เวลาในการตัดสินใจที่นานเพียงพอและทบทวนปัจจัยในเรื่องต่าง ๆ ด้วยความระมัดระวังเมื่อต้องทำการกำหนดทำเลที่ตั้งใหม่ในแต่ละครั้ง

โดยส่วนมาก แล้วจะไม่มีทำเลที่ตั้งใดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วนในทุกด้าน ทำให้การเลือกทำเลที่ตั้งมักจะยอมรับความสำคัญในด้านใดเป็นหลักในการกำหนด ทำเลที่ตั้งมากกว่า ทำเลที่ตั้งแห่งหนึ่งอาจจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างหนึ่งที่เป็นที่น่าพึง พอใจมากกว่า ในขณะที่ในอีกทำเลที่ตั้งหนึ่งจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกในอีกลักษณะหนึ่งที่ สร้างความพึงพอใจได้ในอีกมุมมองหนึ่ง

ถ้าการ พิจารณาเลือกทำเลที่ตั้งใหม่เป็นกรณีของการขยายกำลังการผลิตเพิ่มขึ้นกิจการ อาจจำเป็นต้องเลือกความพึงพอใจในสิ่งอำนวยความสะดวกต่อการดำเนินในอีกลักษณะ หนึ่งที่มีความแตกต่างไปจากทำเลที่ตั้งเดิมซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่น่า พึงพอใจในอีกลักษณะหนึ่งอยู่ก่อนแล้ว ทั้งนี้เพื่อเป็นเพิ่มศักยภาพของกำลังการผลิตที่จำเป็นต่อการดำเนินงานให้ ครบถ้วน ๆ ได้มากยิ่งขึ้น

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง

ปัจจัยหลาย ประการสามารถมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งได้ รวมถึงความสะดวกในการเข้าถึงลูกค้า การขนส่ง แหล่งแรงงาน ทัศนคติของชุมชน ความสะดวกในการจัดหาวัตถุดิบ และปัจจัยอื่น ๆ อีกหลายประการ โดยพื้นฐานแล้วธุรกิจของกิจการหนึ่งมักจะมีการกำหนดปัจจัยที่ถือเป็นประเด็น สำคัญลำดับแรกต่อการเลือกทำเลที่ตั้งของกิจการนั้น

อย่างที่ได้ กล่าวถึงไว้ก่อนหน้านี้แล้วว่าธุรกิจการให้บริการและธุรกิจอุตสาหกรรมนั้นจะ มุ่งให้ความสำคัญในปัจจัยหลักที่มีผลต่อการกำหนดทำเลที่ตั้งในลักษณะที่แตก ต่างกันไป กิจการที่แสวงหากำไรมีแนวโน้มที่จะให้ความสำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้งใกล้ กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่กิจการต้องให้การบริการ ในขณะที่องค์กรที่ไม่แสวงหากำไรโดยทั่วไปแล้วจะมุ่งให้ความสำคัญกับปัจจัยใน ด้านอื่นมากกว่า

การที่จะ กำหนดปัจจัยหลักในการเลือกทำเลที่ตั้งเป็นสิ่งที่จะมีอิทธิพลต่อเป้าหมาย เชิงกลยุทธ์ของกิจการด้วย จึงถือว่าเป็นเรื่องที่มีความสำคัญมาก เช่น แม้ว่ากิจการให้การบริการจะให้ความสำคัญเกี่ยวกับประเด็นของการมีที่ตั้ง ใกล้กับลูกค้า แต่ถ้ากิจการมีการนำเสนอการให้บริการแบบจัดส่งถึงที่ ปัจจัยเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งใกล้กับกลุ่มลูกค้าจะมีความสำคัญลดลงไป เป็นต้น แต่ถ้าเป็นองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไร อาจเลือกทำเลที่ตั้งใกล้กับแหล่งที่ให้เงินทุนหรือบุคคลที่ให้ความช่วยเหลือ หรือสนับสนุนงานขององค์กรมากกว่า

* ที่ตั้งใกล้แหล่งวัตถุดิบ

กิจการหลาย ๆ แห่งต้องการทำเลที่ตั้งใกล้แหล่งวัตถุดิบ การให้ความสำคัญกับปัจจัยในประเด็นนี้ด้วยเหตุผลที่มีความแตกต่างกันไป ในหลาย ๆ กรณีเนื่องจากบางกิจการไม่มีทางเลือก เช่น กิจการโรงสีข้าว กิจการเฟอร์นิเจอร์ที่จากไม้จริง กิจการเหมืองแร่ การมีที่ตั้งของกิจการเหล่านี้ใกล้แหล่งวัตถุดิบถือว่าเป็นสิ่งที่มีความจำ เป็นมากกว่าปัจจัยอื่น เป็นต้น ในกรณีอื่น ๆ ทำเลที่ตั้งอาจจะถูกกำหนดด้วยลักษณะธรรมชาติเกี่ยวกับความเน่าเสียได้ง่าย ของวัตถุดิบที่จะถูกนำมาแปรสภาพเป็นสินค้าต่อไป

เหตุผลใน ลักษณะอื่น ๆ ที่ทำเลที่ตั้งควรอยู่ใกล้แหล่งวัตถุดิบคือ เพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนการขนส่งที่สูง เช่น อุตสาหกรรมที่ทำการผลิตกระดาษ การขนย้ายท่อนไม้ขนาดใหญ่เพื่อไปยังโรงงานผลิตเป็นสิ่งที่ทำได้ยุ่งยาก มากกว่าไม่ว่าจะเป็นพาหนะที่ใช้ในการขนย้าย เวลาในการท่อนขนไม้ขนาดใหญ่จากนอกเมืองเข้ามายังในเมืองซึ่งมีข้อจำกัด เกี่ยวกับเวลาการวิ่งของรถบรรทุก ถ้าปรับเปลี่ยนจากการมีโรงงานในแหล่งปลูกต้นไม้แล้วทำการขนกระดาษสำเร็จรูป ในลักษณะต่าง ๆ เข้าเมืองจะทำได้สะดวกกว่า ต้นทุนในการขนย้ายจะถูกกว่าด้วย เป็นต้น

* ที่ตั้งใกล้กลุ่มลูกค้า

ทำเลที่ตั้ง ที่อยู่ในพื้นที่ของการให้การบริการต่าง ๆ แก่ลูกค้าเป็นปัจจัยที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งที่เป็นที่วิพากษ์วิจารณ์กันมากใน การตัดสินใจเพื่อเลือกทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นกิจการที่ทำธุรกิจในการให้การบริการ เนื่องจากการที่จะมีส่วนแบ่งทางการตลาดได้มากน้อยเพียงใดนั้นจำเป็นอย่าง ยิ่งที่จะต้องเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายให้ได้มากกว่า ด้วยเหตุผลนี้ธุรกิจให้การบริการจึงมักจะกำหนดทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่จำนวน ประชากรอยู่อย่างหนาแน่นมากกว่าเพื่อให้การเข้าถึงลูกค้าทำได้สะดวกกว่านั่น เอง

เช่น ร้านค้าปลีก ภัตตาคารหรือร้านอาหาร สถานีบริการน้ำมัน ร้านขายของชำ ร้านซักรีด–ซักแห้ง และร้านขายดอกไม้ เป็นต้น โดยเฉพาะเมื่อเป็นผู้ค้าปลีกรายใหญ่มักจะมีทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองใหญ่ซึ่ง เป็นศูนย์กลางทางการตลาดที่ดี เป็นผลทำให้กิจการให้การบริการขนาดเล็กในลักษณะต่าง ๆ ตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งในบริเวณเดียวกันเพราะผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่มีความ สามารถดึงดูดใจลูกค้าได้เป็นอย่างดี

เหตุผลอื่น ๆ ของการเลือกทำเลที่ตั้งใกล้กลุ่มลูกค้าอาจจะรวมไปถึงลักษณะโดยธรรมชาติของ สินค้าที่เน่าเสียได้ง่าย หรือต้นทุนการขนส่งในการส่งมอบให้กับลูกค้าที่มีมูลค่าสูง เช่น สินค้าประเภทอาหารต้องสดหรือใหม่ ไม่หมดอายุ ดอกไม้ที่จะต้องสดไม่เหี่ยวเฉา หรือ สินค้าประเภทยาที่จำเป็นต้องส่งมอบถึงลูกค้าเนื่องจากมีอายุการใช้งานที่ จำกัด หรือสินค้าที่เป็นโลหะหนักประเภทเหล็ก ท่อ หรือปูนซีเมนต์ที่ต้นทุนการขนส่งค่อนข้างสูง เป็นต้น

* ที่ตั้งใกล้แหล่งแรงงาน

พื้นที่ที่ สามารถจัดหาแรงงานที่มีคุณลักษณะที่ต้องการได้อย่างเพียงพอเป็นปัจจัยที่มี ความสำคัญในหลาย ๆ ธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มแรงงานที่ต้องทำงานหนักซึ่งไม่ได้ใช้ทักษะความรู้ใน ด้านใดด้านหนึ่งมากนัก กิจการต่าง ๆ จำเป็นต้องคำนึงถึงความสามารถในการจัดหาแรงงานที่กิจการมีความต้องการ ไม่ว่าจะเป็นแรงงานอุตสาหกรรม แรงงานที่มีทักษะเฉพาะด้านอย่างใดอย่างหนึ่ง

เช่น โรงงานบางแห่งมีความต้องการแรงงานที่ทำการประกอบชิ้นส่วน ในขณะที่บางโรงงานมีความต้องการแรงงานที่มีความทางด้านช่างเทคนิคหรือความ รู้ทางด้านคอมพิวเตอร์ เป็นต้น ดังนั้นกิจการต่าง ๆ นั้นจึงควรเลือกทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่สามารถจะช่วยสนับสนุนหรือส่งเสริม การจัดหาแรงงานที่ต้องการในลักษณะดังกล่าวได้ด้วย

เหตุผลอื่น ๆ ของการให้ความสำคัญกับปัจจัยในเรื่องของพื้นที่ที่จัดหาแรงงาน เช่น อัตราค่าจ้างแรงงานในแต่ละพื้นที่ การมีกลุ่มสหภาพแรงงาน หรือทัศนคติของคนงานในพื้นที่ เป็นต้น ความเชื่อ หรือทัศนคติของคนงานในแต่ละพื้นที่ระหว่างคนในเมืองกับคนชนบทที่มีต่องาน ต่าง ๆ นั้นมีความแตกต่างกันอย่างมาก ทัศนคติเป็นปัจจัยที่มีผลโดยตรงต่องาน เช่น การมาทำงาน ความกระตือรือร้น ความคล่องแคล่วในการทำงาน และการลาออกจากงาน เป็นต้น ทัศนคติของคนงานในลักษณะต่าง ๆ ดังกล่าวนั้นสามารถจะส่งผลกระทบที่สำคัญต่อผลผลิตของงานได้

* ปัจจัยในเรื่องของชุมชนหรือสังคม

ความสำเร็จ ของกิจการในบางทำเลที่ตั้งนั้นสามารถจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยในเรื่องความ เป็นที่ยอมรับของชุมชนหรือสังคมในพื้นที่ว่าเป็นที่ยอมรับในระดับมากน้อย เพียงใดเป็นสำคัญ ชุมชนหลาย ๆ แห่งให้การยอมรับธุรกิจใหม่ที่จะเข้ามาในมุมมองที่ว่าอาจจะเป็นแหล่งในการ เก็บภาษีเพื่อการนำไปบำรุงท้องที่ การมีโอกาสในการทำงานที่มากขึ้น หรือดีขึ้น หรือสะดวกมากขึ้น

รวมไปถึงสิ่ง ดี ๆ ที่ชุมชนโดยภาพรวมจะได้รับ อย่างไรก็ตามชุมชนหรือสังคมจะไม่ให้การต้อนรับกิจการใดที่อาจจะนำมาซึ่งมล ภาวะที่เป็นพิษในลักษณะต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นน้ำเน่าเสีย เสียงดัง การจราจรติดขัด หรือกิจการที่จะทำให้ชุนชนในสังคมแห่งนั้นมีคุณภาพชีวิตที่แย่ลงไปกว่าเดิม เช่น การสร้างโรงงานไฟฟ้า การสร้างบ่อบำบัดนำเสีย การสร้างสนามบิน เป็นต้น

* ปัจจัยเกี่ยวกับพื้นที่ที่ตั้ง

การพิจารณา พื้นที่ของทำเลที่ตั้งเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ต้องคำนึงถึง เช่น ต้นทุนในเรื่องของสาธารณูปโภคพื้นฐานต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น น้ำประปา ไฟฟ้า ถนน สภาพของดิน หรือการมีภูเขาล้อมรอบ เป็นต้น พื้นที่ที่มีข้อจำกัดในลักษณะต่าง ๆ จะส่งผลกระทบทำให้กิจการต้องใช้เงินลงทุนในจำนวนที่มากขึ้นเพื่อปรับปรุง สาธารณูปโภคหรือทรัพยากรในการดำเนินงานขั้นพื้นฐานให้มีความพร้อมสมบูรณ์ เสียก่อนจึงจะสามารถดำเนินธุรกิจได้คล่องตัวมากขึ้น

* คุณภาพชีวิต

ปัจจัยที่ สำคัญอีกประการหนึ่งในการเลือกทำเลที่ตั้งคือ คุณภาพชีวิตในแต่ละพื้นที่ที่มีให้กับพนักงานของกิจการ ปัญหานี้อาจจะกลายเป็นปัญหาที่มีความสำคัญในอนาคตได้เมื่อกิจการจัดจ้าง พนักงานชุดใหม่หรือทีมงานใหม่เข้ามาทำงานซึ่งอาจจะเป็นคนในต่างพื้นที่ คุณภาพชีวิตนี้มีความหมายรวมถึง สภาพอากาศโดยปกติในพื้นที่

สภาพของการ ดำรงชีวิตโดยปกติทั่วไป สถานศึกษาไม่ว่าจะเป็นโรงเรียน วิทยาลัย สถาบัน หรือมหาวิทยาลัย และอัตราการเกิดอาชญากรรม เป็นต้น แน่นอนว่าคุณภาพชีวิตไม่ได้เป็นปัจจัยหลักในการเลือกทำเลที่ตั้ง อย่างไรก็ตามเมื่อปัจจัยในด้านอื่น ๆ ไม่ได้มีความแตกต่างกันในแต่ละทำเลที่ตั้งแล้ว ปัจจัยในเรื่องของคุณภาพชีวิตอาจจะกลายเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญต่อการตัดสิน ใจในท้ายที่สุดก็เป็นไปได้

* ปัจจัยอื่น ๆ

นอกจากปัจจัย ต่าง ๆ ที่ได้กล่าวถึงข้างต้นแล้วนั้นอาจจะมีปัจจัยในลักษณะอื่น ๆ เข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจได้เช่นกัน ปัจจัยอื่น ๆ เหล่านี้อาจจะหมายความรวมไปถึง พื้นที่ว่างที่เหลือสำหรับเป็นสวนสาธารณะของลูกค้าในชุมชน ทัศนียภาพในพื้นที่ที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้า ความสะดวกในการเดินทาง หรือพื้นที่เพื่อการขยายกำลังการผลิตของกิจการในอนาคต ต้นทุนการก่อสร้าง ค่าเบี้ยประกันภัยในพื้นที่ การแข่งขันในพื้นที่ การจราจรในพื้นที่ ถนนที่ตัดผ่านในพื้นที่ หรือการเมืองในพื้นที่ เป็นต้น

โลกไร้พรมแดน

นอกเหนือจาก จะต้องทำการพิจารณาเกี่ยวกับปัจจัยเฉพาะด้านที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกทำเล ที่ตั้งตามที่ได้กล่าวข้างต้นนั้นแล้ว กิจการจำเป็นต้องพิจารณาถึงผลกระทบหลักที่สำคัญอีกประการหนึ่งอันเนื่องมา จากแนวโน้มของการทำธุรกิจในโลกในปัจจุบันนี้ประกอบด้วย โลกไร้พรมแดนในที่นี้หมายถึงกระบวนการการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อการจัด เตรียมกำลังการผลิตในการดำเนินงานของกิจการกระจายไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ทั่วโลก

ตลอดช่วงระยะ เวลา 10 ปีที่ผ่านมาความยากลำบากในการทำธุรกิจนั้นไม่ใช่แต่เฉพาะประเด็นในส่วนของ แนวโน้มเท่านั้น แต่ยังมีข้อเท็จจริงเกี่ยวกับวิถีทางหรือแนวทางในการติดต่อสื่อสารเพื่อการ ทำธุรกิจร่วมกัน เทคโนโลยีต่าง ๆ เช่น  แฟกซ์ จดหมายอิเล็กทรอนิกส์ (E-mail) การประชุมทางไกล (Video Conference) หรือการจัดส่งสินค้าในทันทีได้ตลอดเวลาแม้ในเวลากลางคืน เป็นต้น

จากที่กล่าว มาจึงเห็นได้ว่าการติดต่อสื่อสารในระยะทางไกลนั้นไม่เป็นปัญหาในการดำเนิน ธุรกิจแต่อย่างใดเมื่อเปรียบกับในอดีตที่ผ่านมา ด้วยเหตุนี้จึงทำให้การตลาดและการแข่งขันกันทางธุรกิจในระดับโลกจึงได้ทวี ความสำคัญและมีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น

จากแต่เดิม ความมีประสิทธิผลในการทำธุรกิจจะมุ่งเน้นไปที่ประเด็นของต้นทุนเป็นสำคัญ แต่ในปัจจุบันนี้กิจการหลาย ๆ แห่งได้ขยายความสำคัญในการดำเนินธุรกิจไปในหลาย ๆ ด้านมากขึ้นซึ่งรวมถึงการจัดหาแหล่งทรัพยากรระดับโลก ทำให้ปัจจัยอื่น ๆ ที่นอกเหนือไปจากเรื่องของความห่างไกลจึงกลายเป็นสิ่งที่ได้รับการวิพากษ์ วิจารณ์มากขึ้นในการเลือกทำเลที่ตั้งในทางภูมิศาสตร์

การตัดสินใจ ที่จะขยายการดำเนินงานในระดับโลกนั้นไม่ใช่สิ่งที่จะทำการตัดสินใจได้ง่าย มีหลายสิ่งหลายอย่างที่จะต้องทำการพิจารณาเพื่อการตัดสินใจ และปัญหาต่าง ๆ ในการดำเนินงานจะต้องได้รับการถ่วงดุลกันถึงผลประโยชน์ต่าง ๆ ที่พึงจะได้รับ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องทำการพิจารณาถึงข้อดีและข้อเสียในการดำเนินธุรกิจระดับ โลกเป็นเบื้องต้นเสียก่อน

ข้อดีของโลก ไร้พรมแดน มีเหตุผลหลาย ๆ ประการว่าทำไมกิจการต่าง ๆ จึงต้องการขยายการดำเนินงานให้เป็นการทำธุรกิจระดับโลก ประเด็นหลักอย่างหนึ่ง ทำให้ได้มาซึ่งความได้เปรียบจากการทำการตลาดระหว่างประเทศ ความต้องการในการนำสินค้าเข้าประเทศนับวันจะมีการขยายตัวไปในภาคธุรกิจต่าง ๆ มากยิ่งขึ้น จึงทำให้ต้องมีการนำเสนอกิจกรรมทางการตลาดที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ ชน

ทั้งนี้เพื่อ ประโยชน์ในการแข่งขัน ดังนั้นการที่เข้าไปเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อการผลิตในต่างประเทศที่มีการนำ เข้าสินค้าของกิจการจะช่วยทำให้สามารถลดผลกระทบต่อความรู้สึกที่ไม่ดีของ ประชากรในพื้นที่ต่างประเทศเกี่ยวกับการเป็นสินค้านำเข้าได้ในระดับหนึ่ง ด้วย

ข้อดีใน ลักษณะอื่น ๆ ได้แก่ การลดการผูกขาดทางการค้า การเลือกที่จะเข้ามาตั้งกิจการเพื่อทำการผลิตสินค้าในพื้นที่ต่างประเทศที่ เป็นลูกค้าของกิจการ จะช่วยทำให้สามารถหลีกเลี่ยงปัญหาเกี่ยวกับโควต้าการนำเข้าสินค้าได้ นอกจากนี้การขยายกิจการไปยังต่างประเทศนั้นยังมีประเด็นในเรื่องของค่าจ้าง แรงงานที่ถูกกว่าในบางประเทศเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย เช่น แรงงานในประเทศจีน ลาว เวียดนาม ไทย เป็นต้น

ซึ่งถือเป็น สิ่งดึงดูดใจให้กิจการต่าง ๆ ต้องการเข้ามาตั้งโรงงานผลิตสินค้าในพื้นที่ต่างประเทศมากยิ่งขึ้น หรือบ่อยครั้งที่จะทำให้มีต้นทุนที่ถูกกว่าจากการส่งวัตถุดิบหรือชิ้นส่วน ประกอบต่าง ๆ เพื่อนำไปทำการประกอบต่อก่อนจะนำส่งสินค้าสำเร็จรูปที่ได้ไปยังสถานที่อื่น ๆ ที่เป็นประเทศคู่ค้าต่อไป ซึ่งแน่นอนว่าต้นทุนของค่าจ้างแรงงานจะช่วยให้สามารถประหยัดไปได้มากกว่าต้น ทุนในการขนส่งที่จะเพิ่มขึ้น

แม้ว่าจะมี ข้อดีหลายประการในยุคโลกาภิวัตน์ แต่ยังมีข้อเสียหลายประการที่จะต้องพิจารณาควบคู่กันไป การเมืองเป็นปัจจัยที่มีความเสี่ยงอย่างมากต่อการทำธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบางประเทศที่การเมืองยังไม่มีความชัดเจน หรือขาดเสถียรภาพทางการเมือง เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองในแต่ครั้งอาจจะมีการออกกฎหมาย หรือมาตรการทางภาษีใหม่ ๆ ที่อาจเป็นการสร้างเงื่อนไข หรือข้อจำกัดในการทำธุรกิจของกิจการได้ ซึ่งกิจการจะต้องยอมรับหลักเกณฑ์เหล่านั้นไปโดยปริยาย

การเข้าไปลง ทุนตั้งกิจการในต่างประเทศซึ่งเป็นแหล่งซัพพลายเออร์ที่จัดหาวัตถุดิบของ กิจการ ในบางครั้งอาจจะทำให้ต้องมีการแลกเปลี่ยนความรู้หรือเทคโนโลยีทางการผลิต หรือการบริหารจัดการใหม่ร่วมกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันนี้ความสำคัญเกี่ยวกับแนวคิดของการบริหารคุณภาพ โดยรวมที่สนับสนุนให้ทุกฝ่ายที่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งผลผลิตใน ลักษณะเป็นตัวสินค้าหรือการบริการนั้นจำเป็นต้องมีการแลกเปลี่ยนข้อมูลทาง ธุรกิจระหว่างกันทั้งนี้เพื่อประโยชน์ในการทำธุรกิจร่วมกันของทุกฝ่าย อย่างไรก็ตามกิจการที่อยู่ในฐานะที่เป็นฝ่ายผลิตโดยตรงอาจจะต้องพิจารณา ทบทวนด้วยความระมัดระวังในการแลกเปลี่ยนหรือแบ่งปันข้อมูลใด ๆ ระหว่างกัน

สำหรับ ประเด็นในเรื่องของการใช้แรงงานในพื้นที่ต่างประเทศที่เข้าไปลงทุนนั้น กิจการอาจจะให้ความสนใจในเรื่องของอัตราค่าจ้างแรงงานที่ถูกกว่า แต่อย่างไรก็ตามกิจการอาจจะเผชิญกับทัศนคติ พฤติกรรมของคนงานที่มีความแตกต่างกันออกไปในพื้นที่ต่าง ๆ โดยเฉพาะในต่างประเทศ

นอกจากนี้ ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับงานก่อสร้างที่เป็นระบบการให้บริการพื้นฐานแก่ ประชาชนในประเทศของแต่ละประเทศก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่มีความสำคัญไม่น้อย หลาย ๆ ประเทศที่ยังไม่ได้ทำการพัฒนาปัจจัยพื้นฐานเหล่านี้ซึ่งรวมถึงทุกอย่าง ตั้งแต่ถนน ระบบการขนส่งมวลชน ตลอดจนสาธารณูปโภคพื้นฐานทั้งหมดซึ่งถือได้ว่าเป็นสิ่งจำเป็นขั้นพื้นฐานใน การดำเนินธุรกิจ

ประเด็นอื่น ๆ ที่ควรพิจารณาในการเลือกทำเลที่ตั้งในต่างประเทศ นอกเหนือจากข้อดีข้อเสียในลักษณะต่าง ๆ ที่กล่าวถึงในขั้นต้นนั้นแล้ว กิจการจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องคำนึงถึงผลกระทบในลักษณะอื่น ๆ ประกอบกันด้วย ทั้งนี้เนื่องจากกฎเกณฑ์ที่เป็นที่ยอมรับกันได้โดยทั่วไปในประเทศหนึ่งอาจจะ ไม่เป็นที่ยอมรับของอีกประเทศหนึ่งก็เป็นไปได้

1.ความแตก ต่างในเรื่องของวัฒนธรรมในแต่ละท้องที่ ซึ่งแน่นอนว่าคนในแต่ละประเทศ แต่ละภูมิภาคย่อมมีทัศนคติ ความเชื่อ ค่านิยม มาตรฐานของเรื่องใดเรื่องหนึ่งที่มีความแตกต่างกันซึ่งบางครั้งอาจจะเป็นการ ยากที่จะพยายามทำความเข้าใจให้ตรงกัน

2.ภาษาที่ใช้ ในการติดต่อสื่อสารในแต่ละประเทศเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีศักยภาพสำคัญต่อการ ตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง พนักงานและหัวหน้างานจะต้องสามารถทำการติดต่อสื่อสาร ประสานงานกันเพื่อให้การดำเนินงานนั้นบรรลุวัตถุประสงค์หรือเป้าหมายในการทำ งาน การที่ไม่สามารถสื่อสารให้เข้าใจกันได้อย่างแท้จริงอาจจะส่งผลเสียหายที่ ร้ายแรงตามมาได้

3.ความแตก ต่างในเรื่องของกฎหมายและหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ซึ่งรวมความถึงกฎหมายในทุกด้านที่เกี่ยวข้องกับประชากรในประเทศนั้น โดยเฉพาะในส่วนของกฎหมายแรงงานที่อาจจะทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ข้อ ปฏิบัติในการทำงานได้

กระบวนการสำหรับการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง

เมื่อผู้บริหารต้องทำการวางแผนการผลิตจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องดำเนินการตามขั้นตอน 3 ขั้นตอนดังต่อไปนี้ ขั้นที่ 1 กำหนดปัจจัยที่เป็นประเด็นหลักสำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้ง ขั้น ที่ 2 การพิจารณาเพื่อหาทางเลือกของทำเลที่ตั้งที่สามารถบรรลุผลที่น่าพึงพอใจสอด คล้องกับประเด็นหลักสำคัญที่ได้กำหนดไว้ในขั้นที่ 1

ขั้นที่ 3 การประเมินค่าหรือวัดค่าของแต่ละทางเลือกเพื่อสรุปผลลัพธ์ในการตัดสินใจว่า จะเลือกทำเลที่ตั้ง การตัดสินใจในขั้นนี้เป็นสิ่งที่ทำได้ยาก เนื่องจากทางเลือกหนึ่งอาจจะให้ค่าผลลัพธ์ที่น่าพึงพอใจในปัจจัยที่เป็น ประเด็นหลักอย่างหนึ่ง ในขณะที่อีกทางเลือกหนึ่งอาจจะให้ค่าผลลัพธ์ที่น่าพึงพอใจในปัจจัยที่เป็น ประเด็นหลักอีกอย่างหนึ่ง

*  กระบวนการของการประเมินค่าหรือวัดค่าของแต่ละทางเลือก

การประเมิน ค่าหรือวัดค่าผลลัพธ์ในแต่ละทางเลือกจำเป็นต้องอาศัยเครื่องมือที่จะช่วย สนับสนุนกระบวนการในการตัดสินใจเนื่องจากปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการกำหนดทำเล ที่ตั้งที่ได้กล่าวถึงมาทั้งหมดข้างต้นนั้นจะเห็นได้ว่ามีลักษณะที่เป็น นามธรรมไม่สามารถทำการประเมินหรือวัดค่าได้ง่าย และผู้บริหารตระหนักดีถึงข้อเท็จจริงประการหนึ่งว่ากิจการจะต้องดำเนินงาน ณ ทำเลที่ตั้งนี้เป็นระยะเวลาที่ยาวนาน ดังนั้นการตัดสินใจเกี่ยวกับการกำหนดทำเลให้มีความเหมาะสมถูกต้องจึงเป็น สิ่งที่มีความสำคัญมากอย่างหนึ่ง

การจัดอันดับปัจจัย (Factor Rating) จากที่ได้กล่าวมาข้างต้นนั้นจะเห็นได้ว่ามีปัจจัยหลายประการที่ผู้บริหาร ต้องทำการพิจารณาเมื่อจะทำการประเมินค่าทางเลือกในการตัดสินใจ วิธีการอย่างหนึ่งที่สามารถนำมาใช้เพื่อทำให้ได้มาซึ่งโครงสร้างของกระบวน การตัดสินใจในระดับหนึ่งคือ การจัดอันดับปัจจัย

การจัดอันดับ ปัจจัยเป็นกระบวนการที่สามารถใช้เพื่อการประเมินค่าทางเลือกที่หลากหลายซึ่ง ขึ้นอยู่กับจำนวนของปัจจัยที่ถูกคัดเลือกเป็นประเด็นในการกำหนดทำเลที่ตั้ง เครื่องมือนี้สามารถช่วยให้สามารถทำการหาค่าปัจจัยที่ถูกกำหนดขึ้นมาเป็น ประเด็นสำคัญของการกำหนดทำเลที่ตั้งได้ ลำดับขั้นตอนในการดำเนินการทำได้ดังนี้

ขั้นที่ 1 ระบุปัจจัยหลักที่ใช้เพื่อการกำหนดทำเลที่ตั้ง เช่น ใกล้กลุ่มตลาดเป้าหมาย ความสะดวกในการเข้าถึงพื้นที่ การแข่งขัน หรือคุณภาพชีวิต เป็นต้น ขั้น ที่ 2 การให้ค่าน้ำหนักคะแนนกับปัจจัยต่าง ๆ เพื่อสะท้อนถึงความสำคัญของปัจจัยแต่ละปัจจัยที่มีความเกี่ยวข้องกับปัจจัย อื่น ๆ กำหนดให้ผลรวมของค่าคะแนนของทุกปัจจัยเท่ากับ 100 คะแนน

ขั้นที่ 3 การให้ค่าน้ำหนักในการจัดลำดับเพื่อการประเมินค่าแต่ละทำเลที่ตั้งที่มีความ เกี่ยวข้องกับปัจจัยทำเลที่ตั้งในอีกลักษณะหนึ่ง โดยปกติทั่วไปใช้ค่า 5 ค่าเพื่อการจัดลำดับคือ เลข 1 แสดงค่าน้ำหนักที่น้อยที่สุด ไล่ลำดับขึ้นไปจนถึงเลข 5 แสดงค่าน้ำหนักมากที่สุด ขั้นที่ 4 ประเมินค่าความเกี่ยวข้องกันในแต่ละทางเลือกที่มีต่อปัจจัยอื่น ๆ โดยใช้ช่วงการจัดลำดับที่ได้จากขั้นที่ 3

ขั้นที่ 5 ให้นำค่าน้ำหนักคะแนนกับค่าน้ำหนักที่ใช้จัดลำดับของแต่ละปัจจัยและแต่ละ ทำเลที่ตั้งมาคูณกันเพื่อสรุปผลลัพธ์ของแต่ละทางเลือก วิธีการในลักษณะนี้ค่าคะแนนของแต่ละทางเลือกจึงขึ้นอยู่กับค่าน้ำหนักคะแนน และค่าน้ำหนักการจัดลำดับของแต่ละปัจจัยทำเลที่ตั้งว่าเป็นอย่างไรบ้าง ขั้นที่ 6 เลือกทางเลือกที่ได้ค่าตัวเลขรวมสูงสุด

ตัวอย่างที่ 1

บัณฑิตกำลัง ทำการพิจารณาเพื่อการประเมินค่าทางเลือกของทำเลที่ตั้ง 3 แห่งซึ่งแตกต่างกันในการประกอบธุรกิจร้านอาหาร บัณฑิตได้ทำการระบุถึงปัจจัยที่สำคัญ 5 ปัจจัยที่จะนำมาใช้เพื่อเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม โดยได้ทำการให้น้ำหนักที่เป็นค่าคะแนนของแต่ละปัจจัยในแต่ละทำเลที่ตั้งไว้ ดังนี้

ส่วนค่าน้ำหนักที่ใช้ในการจัดลำดับนั้นกำหนดให้มี 5 ช่วงเริ่มจากน้อยที่สุดคือ 1 ไล่ลำดับมากที่สุดคือ 5 แสดงได้ดังนี้

ผลลัพธ์ที่ได้จากการจัดลำดับปัจจัยเมื่อดำเนินการตามขั้นที่ 1–ขั้นที่ 6 แสดงได้ดังนี้

จากผลการคำนวณในตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่านายบัณฑิตควรจะเลือกทำเลที่ตั้ง ค ในการทำร้านอาหาร

*  รูปแบบค่าน้ำหนักและระยะทาง (The Load–Distance Model)

รูปแบบค่า น้ำหนักและระยะทางเป็นกระบวนการสำหรับการประเมินค่าเพื่อเลือกทำเลที่ตั้ง ของแต่ละทางเลือกโดยเกณฑ์การตัดสินใจนั้นจะขึ้นอยู่กับระยะทาง ระยะทางเป็นการวัดค่าถึงความใกล้ไกลจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ความใกล้ไกลจากซัพพลายเออร์ ความใกล้ไกลจากแรงงาน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ซึ่งจะถูกนำไปใช้เป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณา

วัตถุประสงค์ ของรูปแบบนี้คือเพื่อต้องการเลือกทำเลที่ตั้งที่มีจำนวนรวมของน้ำหนักที่ทำ การขนย้ายระหว่างระยะเวลาในการเดินทางให้มีจำนวนที่น้อยที่สุด รูปแบบค่าน้ำหนักและระยะทางสามารถแสดงอยู่ในรูปของสมการที่ 1 เพื่อนำมาใช้เปรียบเทียบกันโดยจะทำการคำนวณน้ำหนัก และระยะทางของแต่ละทำเลที่ตั้ง สมการที่ 1 แสดงได้ดังนี้

จำนวนรวมค่าน้ำหนักและระยะทางของทำเลที่ตั้งหนึ่ง ๆ =

กำหนดให้             LAB = น้ำหนักการขนย้ายระหว่างทำเลที่ตั้ง A และ B             DAB = ระยะทางระหว่างทำเลที่ตั้ง A และ B

จากสูตรข้าง ต้นจะเห็นได้ว่าจำนวนรวมของน้ำหนักและระยะทางของทำเลที่ตั้งหนึ่ง ๆ สามารถหาได้จากผลคูณของค่าน้ำหนักการขนย้ายระหว่างทำเลที่ตั้ง (LAB) กับระยะทาง (DAB) และรวมผลคูณทั้งหมดของทุกทำเลที่ตั้ง โดยเป้าหมายของจำนวนรวมที่ต้องการคือค่าที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะสามารถเป็นไป ได้เพื่อที่จะลดการเดินทางสำหรับทำเลที่ตั้งที่มีภาระน้ำหนักการขนย้ายมาก ให้ลดลง

ลำดับขั้นตอนในการจัดทำเพื่อให้ได้มาซึ่งจำนวนรวมของน้ำหนักและระยะทางที่จะใช้ในการตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้ง มีดังนี้

ขั้นที่ 1 คำนวณระยะทาง ขั้นแรกนี้เป็นการระบุระยะห่างระหว่างตำแหน่งที่ตั้ง ๆ ต่าง บ่อยครั้งที่การวัดค่าระยะทางจะทำการวัดค่าในลักษณะที่เป็นเส้นตรง ระยะห่างที่เป็นเส้นตรงคือระยะทางที่สั้นที่สุดระหว่างตำแหน่ง 2 ตำแหน่งโดยทำการวัดระยะการเคลื่อนที่ในแนวทิศเหนือหรือทิศใต้ และทิศตะวันออกหรือทิศตะวันตก

การวัดค่า ระยะทางในลักษณะที่เป็นเส้นตรงจะถูกกำหนดเป็นพิกัดแสดงจุดเชื่อมต่อเป็น แผนที่และใช้แผนที่นั้นเพื่อการประเมินค่าระยะห่างระหว่าง 2 ทำเลที่ตั้ง ระยะทางในลักษณะที่เป็นเส้นตรงระหว่าง 2 ทำเลที่ตั้งสามารถทำการคำนวณหาได้จากผลรวมของค่าสัมบูรณ์ของความแตกต่าง ระหว่าง 2 ทำเลที่ตั้ง เขียนเป็นสูตรการคำนวณได้ดังนี้

กำหนดให้      DAB = ระยะทางระหว่างทำเลที่ตั้ง A และ B      XA  = ค่าพิกัดในแนวแกน X ของทำเลที่ตั้ง A      XB  = ค่าพิกัดในแนวแกน X ของทำเลที่ตั้ง B      YA  = ค่าพิกัดในแนวแกน Y ของทำเลที่ตั้ง A      YB  = ค่าพิกัดในแนวแกน Y ของทำเลที่ตั้ง B

ขั้นที่ 2 ระบุน้ำหนักการขนย้าย เมื่อสามารถคำนวณระยะทางที่เป็นเส้นตรงได้แล้วขั้นต่อไปจึงทำการระบุน้ำหนัก ที่จะทำการขนย้ายระหว่างทำเลที่ตั้งหนึ่ง ๆ ค่าที่ได้คือ LAB ขั้นที่ 3 คำนวณจำนวนรวมของน้ำหนักและระยะทางสำหรับแต่ละทำเลที่ตั้งที่ได้จากขั้นที่ 1 และ ขั้นที่ 2 ซึ่งสามารถหาได้โดยการการนำค่าระยะทางคูณด้วยค่านำหนักการขนย้าย ขั้นที่ 4 เลือกทำเลที่ตั้งที่ให้ค่าจำนวนรวมของน้ำหนักและระยะทางที่น้อยที่สุด

ตัวอย่างที่ 2

บริษัทสุนิสา อุตสาหกรรม กำลังทำการพิจารณาทำเลที่ตั้งคลังสินค้า 2 แห่งคือ พื้นที่ ก และพื้นที่ ข เพื่อกระจายสินค้าไปยังสาขาจำหน่ายใน 4 สาขา คือ สาขา A สาขา B สาขา C และสาขา D ซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับพิกัดตำแหน่งของคลังสินค้าและสาขาที่จะต้องทำการ กระจายสินค้าดังแสดงในแผนภาพต่อไปนี้

ขั้นที่ 1 คำนวณระยะทางระหว่างคลังสินค้าในแต่ละแห่งไปยังสาขาแต่ละสาขา ดังนี้

ระยะทางระหว่างสาขาแต่ละแห่งไปยังคลังสินค้าในพื้นที่ ก

ระยะทางระหว่างสาขาแต่ละแห่งไปยังคลังสินค้าในพื้นที่ ข

ขั้นที่ 2 ระบุน้ำหนักสินค้าที่ต้องขนย้ายระหว่างสาขาและคลังสินค้า

ขั้นที่ 3 คำนวณจำนวนรวมของน้ำหนักและระยะทางสำหรับแต่ละทำเลที่ตั้ง

การคำนวณหาจำนวนรวมน้ำหนักและระยะทางระหว่างสาขาทั้ง 4 สาขากับคลังสินค้าในพื้นที่ ก แสดงได้ดังนี้

การคำนวณหาจำนวนรวมน้ำหนักและระยะทางระหว่างสาขาทั้ง 4 สาขากับคลังสินค้าในพื้นที่ ข แสดงได้ดังนี้

เมื่อเปรียบ เทียบผลการคำนวณจำนวนรวมน้ำหนักและระยะทางระหว่างสาขาจัดหน่าย 4 สาขาไปยังคลังสินค้าทั้ง 2 แห่ง พบว่าค่าจำนวนรวมน้ำหนักและระยะทางระหว่างสาขาจัดหน่าย 4 สาขาไปยังคลังสินค้า ก นั้นสูงกว่าของค่าจำนวนรวมน้ำหนักและระยะทางระหว่างสาขาจัดหน่าย 4 สาขาไปยังคลังสินค้า ข ดังนั้น ทำเลที่ตั้งที่เหมะสมที่กิจการควรตั้งเป็นพื้นที่คลังสินค้าคือตำแหน่งพิกัด คลังสินค้าในพื้นที่ ข

* วิธีหาจุดศูนย์ถ่วง (The Center of Gravity Approach)

การเลือกทำเล ที่ตั้งโดยใช้รูปแบบจำนวนรวมน้ำหนักและระยะทางจะถูกนำไปใช้เมื่อมีเป้าหมาย ของทำเลที่ตั้งไว้ก่อนล่วงหน้าแล้ว อย่างไรก็ตามทำเลที่ตั้งที่กำหนดไว้ล่วงหน้าอาจจะไม่ใช่ตำแหน่งที่มีจำนวน รวมน้ำหนักและระยะทางที่มีค่าน้อยที่สุดก็เป็นไปได้ วิธีการอย่างหนึ่งที่จะช่วยในการหาตำแหน่งที่ทำให้จำนวนรวมน้ำหนักและระยะ ทางมีค่าน้อยที่สุดในบริเวณที่เป็นพื้นที่เป้าหมายโดยรวมคือ วิธีหาจุดศูนย์ถ่วง

ซึ่งอาจจะทำ ให้ได้ทำเลที่ตั้งอื่น ๆ ในบริเวณพื้นที่เป้าหมายได้ดีกว่า ค่าพิกัดแสดงตำแหน่งของระยะทางในแนวแกน X และ Y ซึ่งเป็นตำแหน่งของจุดศูนย์ถ่วงในบริเวณของพื้นที่เป้าหมายสามารถคำนวณหาได้ จากสูตรดังนี้

กำหนดให้             C.G.  = ตำแหน่งของจุดศูนย์ถ่วงในบริเวณของพื้นที่เป้าหมาย             i       = บริเวณใด ๆ ที่เป็นพื้นที่เป้าหมาย             LA     = น้ำหนักการขนย้ายในพื้นที่เป้าหมายใด ๆ             XA    = พิกัดแนวแกน X บริเวณใด ๆ ที่เป็นพื้นที่เป้าหมาย             YA    = พิกัดแนวแกน Y บริเวณใด ๆ ที่เป็นพื้นที่เป้าหมาย

ตัวอย่างที่ 3

จากตัวอย่าง ที่ 2 ให้ทำการหาตำแหน่งที่เป็นจุดศูนย์ถ่วงเพื่อการกำหนดทำเลที่ตั้งคลังสินค้า ที่เหมาะสมต่อการขนย้ายสินค้าไปยังสาขาจัดจำหน่าย 4 สาขา

ก่อนการคำนวณ ตำแหน่งที่เป็นจุดศูนย์ถ่วงจะต้องหาค่าจำนวนรวมของน้ำหนักและระยะทางของแต่ ละตำแหน่งในบริเวณที่เป็นพื้นที่เป้าหมายก่อน แสดงการคำนวณได้ดังนี้

จาการคำนวณ

จากตำแหน่งที่ได้ข้างต้นสามารถนำมาแสดงในแผนภาพเพื่อให้เห็นพิกัดเป้าหมายได้ดังนี้