ปัญหาการซื้อบ้านจัดสรร หลังรับโอนบ้าน ปัญหาการซื้อบ้านจัดสรร หลังรับโอนบ้าน

ปัญหาหลังรับโอนบ้าน

กฎหมายรอบรั้ว dailynews.co.th วันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2555

         โดยปกติผู้ซื้อบ้านมักจะให้ความสำคัญกับการเตรียมความพร้อมก่อนการซื้อบ้าน เนื่องจากปัญหาต่าง ๆ จะเกิดจากข้อสัญญา เช่นการไม่สามารถส่งมอบบ้านตามกำหนด รวมไปจนถึงการสร้างบ้านไม่ได้มาตรฐาน หรือการใช้วัสดุก่อสร้างที่ไม่ตรงตามข้อสัญญา เป็นต้น แต่ความจริงแล้วปัญหาสำหรับอีกอย่างของผู้ซื้อบ้านที่มักเกิดภายหลังจากรับโอนบ้านและความครอบครองดูแลของผู้ซื้อแล้ว ก็มีปัญหาไม่น้อยเช่นกัน เพราะเมื่อถึงเวลานั้นผู้ซื้อบ้านเท่านั้นจะต้องรับผิดชอบ และอยู่กับปัญหาเหล่านั้นเอง เช่น

          ปัญหาการปลูกสร้างรุกล้ำแนวเขตที่ดินของผู้อื่น โดยส่วนใหญ่จะเกิดกับผู้ที่สร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง เพราะหากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรแล้ว เจ้าของโครงการจะแบ่งแยกที่ดิน และก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่มีการแบ่งแยกอย่างชัดเจนจึงมักไม่มีปัญหา แต่ในกรณีที่เมื่อมีการต่อเติมบ้านภายหลังการรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จนผิดไปจากแบบเดิม ซึ่งการต่อเติมบ้านดังกล่าวส่วนใหญ่มักผิดกฎหมาย โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ เนื่องจากในกฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดให้ที่อยู่อาศัยทั้ง 2 ประเภทนี่ต้องมีระยะถอยห่างของตัวอาคารด้านหน้า และหลัง ด้านละ 3 เมตร และด้านข้างอีก ด้านละ 2 เมตร เมื่อการต่อเติมอาคารดังกล่าว จะทำให้ระยะห่างจะลดลงทันที และถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย หรือกรณีที่การต่อเติมนั้นรุกล้ำเข้าไปในแนวเขตที่ดินข้างเคียงก็จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้

          เพราะการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรร หรือบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินของตัวเอง หากบ้านมีการปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินของเรานานถึง 10 ปี หากเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ เช่นโฉนดที่ดิน เพราะผู้ที่รุกล้ำก็อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็ได้ แต่ถ้าเป็นที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง อย่างที่ดิน นส.3 หรือ นส.3ก (ซึ่งปัจจุบันสามารถนำมาจัดสรรได้) ถ้าปล่อยให้มีการปลูกบ้านรุกล้ำที่ดินเพียง 1 ปี เราอาจต้องเสียสิทธิครอบครองในที่ดินส่วนนั้นไปทันที

          ปัญหาเรื่องบริการสาธารณูปโภคที่ขาดมาตรฐานนั้น เดิมปัญหานี้มักเกิดขึ้นกับหมู่บ้านจัดสรรแทบทุกโครงการ เพราะเมื่อผู้เป็นเจ้าของโครงการดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค และบริการส่วนกลางตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในกฎหมายครบ และได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินแล้ว เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านไปแล้ว เจ้าของโครงการมักจะดูแลรักษาเฉพาะสาธารณูปโภคที่สามารถสร้างรายได้ให้แก่เจ้าของโครงการเท่านั้น เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ และคลับเฮาส์ เป็นต้น แต่ในส่วนของบริการส่วนกลางอื่น ๆ เช่น ไฟส่องสว่างให้กับถนน การจัดเก็บขยะในโครงการ การบำบัดน้ำเสีย จะถูกละเลย

          ทั้ง ๆ ที่ตามกฎหมายกำหนดให้การดูแลทรัพย์ส่วนกลางและสาธารณูปโภคโครงการยังคงเป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ แต่ภายหลังที่มีการประกาศใช้ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และมีการประกาศใช้กฎกระทรวง เรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ปัญหาดังกล่าวก็จะได้รับการแก้ไข เพียงแต่ต้องอาศัยความร่วมมือและความเข้มแข็งของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเท่านั้นก็เพียงพอแล้ว.