การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เรื่องพื้นฐานที่ควรรู้สำหรับผู้ซื้อบ้าน

เมื่อพูดถึงเรื่องการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ อาจดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังมีความคิดที่จะซื้อบ้าน  หรือขอกู้เงินกับธนาคารอาคารสงเคราะห์  เรื่องของการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่คุณควรทำความเข้าใจ 

            สถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบทั้งหมด จะทำการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาใช้เป็นหลักประกัน นับตั้งแต่วันยื่นกู้และจะให้วงเงินกู้ในสัดส่วนที่ต่ำกว่ามูลค่าของหลักประกันเสมอ จำนวนส่วนต่างระหว่างมูลค่าของหลักประกันที่ได้จากการประเมินค่า กับวงเงินสินเชื่อที่สถาบันการเงินให้กู้นี้เรียกว่า “เงินส่วนเหลือของหลักประกัน” หรืออาจเรียกว่า “ ส่วนทุนของผู้กู้” เงินส่วนทุนของผู้กู้ยิ่งมากเพียงใดสถาบันการเงินจะมีความเสี่ยงลดลงมากเพียงนั้น  แต่บางครั้งอาจกลายเป็นปัญหาสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่สามารถซื้อบ้านได้เพราะไม่มีวงเงินสมทบมาโปะส่วนต่างดังกล่าว             โดยทั่วไปการอนุมัติวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะพิจารณาตามประเภทของหลักประกัน หากเป็นบ้านพร้อมที่ดินโดยปรกติจะได้รับวงเงินกู้สูงสุดประมาณร้อยละ  80-85 ของราคาประเมินหลักประกัน แต่หากเป็นห้องชุด อาคารพาณิชย์ วงเงินกู้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 70-75 จะเห็นได้ว่าการพิจารณาวงเงินกู้ของสถาบันการเงินจะยึดเกณฑ์ราคาที่ได้จากการประเมินค่า ดังนั้นหากการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันคลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริง จะส่งผลกระทบทั้งกับสถาบันการเงิน และกับตัวของผู้ซื้อบ้าน ไม่ว่าราคาประเมินนั้นจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็น เพราะหากมีการประเมินราคาที่สูงเกินความเป็นจริง สถาบันการเงินอนุมัติวงเงินสินเชื่อสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน ผู้ให้กู้ย่อมเป็นผู้รับความเสี่ยงเช่นเมื่อเกิดการผิดนัดชำระหนี้จนถึงขึ้นดำเนินคดียึดทรัพย์ขายทอดตลาด เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์มาประเมินราคา ปรากฏว่าราคาประเมินของกรมบังคับคดีต่ำกว่าราคาประเมินของสถาบันการเงิน ผู้ให้กู้ต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้น ดังนั้นสถาบันการเงินทุกแห่งจึงให้ความสำคัญกับการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นหลักประกันเงินกู้เป็นอย่างมาก หลายแห่งเลือกใช้บริการจากผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อให้การให้ราคาเป็นไปอย่างอิสระใกล้เคยงกับราคาตลาดมากที่สุด เช่นการใช้บริการผู้ประเมินราคาอิสระของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งหากเป็นการประเมินโดยบริษัทผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองไว้กับคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์  ผู้ประเมินในกลุ่มนี้สามารถประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ในรายการที่มีวงเงินสินเชื่อเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปได้อีกด้วย และถือว่าเป็นกลุ่มผู้ประเมินค่าทรัพย์สินที่มีความน่าเชื่อถือเป็นที่ยอมรับอย่างไรก็ดีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จะสูงกว่า หรือต่ำกว่า หรืออาจจะเท่ากับราคาซื้อขายจริง ไม่มีใครบอกได้อย่างชัดเจน เพราะการประเมินราคาเป็นเพียงความเห็นของผู้ประเมิน ณ วันที่ประเมินเท่านั้น ซึ่งโดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะใช้วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ 3 วิธี สำหรับการประเมินเพื่อการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย คือ 1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด 2.วิธีต้นทุนทดแทน และ 3.วิธีคิดจากรายได้อสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปการประเมินคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในการพิจารณาสินเชื่อรายย่อย หรือพิจารณาสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจะใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดโดยการพิจารณาเปรียบเทียบราคาซื้อขายก่อนหน้านี้ของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินค่า ส่วนปัจจัยสำคัญที่ใช้ประกอบในการปรับค่าได้แก่ 1. วันซื้อขาย  เพราะหากซื้อขายในช่วงที่เศรษฐกิจดีแต่ ณ วันประมูลเศรษฐกิจตกต่ำ มูลค่าประเมินอาจลดต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง   2.ทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และสังคมจิตวิทยา เช่น ในช่วงที่มีการซื้อขายจริงสภาพแวดลล้อมอาจยังไม่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม แต่ ณ วันที่มีการประเมินมีการเปิดให้บริการถนนเส้นใหม่ หรือกลายเป็นจุดเชื่อมต่อระบบโครงข่ายคมนาคมนอกเมืองและในเมือง ราคาประเมินจะสูงกว่าราคาที่มีการซื้อขายจริง 3.ลักษณะทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่นขนาด หรือรูปแปลงของพื้นที่ หรือคุณภาพของอาคาร และ4.เงื่อนไขการซื้อขายอื่นๆ เช่นแรงกดดันในการซื้อขาย จะเห็นได้ว่าเมื่อพิจารณาจากเงื่อนไขประกอบการประเมินราคา โอกาสที่ราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงจะเป็นราคาเดียวกันนั้นเกิดขึ้นได้น้อยมาก  ดังนั้นไม่ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้สิทธิ์ขอสินเชื่อได้เต็ม 100% เช่น ผู้ซื้อบ้านในโครงการที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้การสนับสนุนสินเชื่อ ก็จำเป็นต้องมีเงินออมจำนวนหนึ่งเพื่อจ่ายเป็นส่วนทุนของผู้กู้ ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจต้องชำระผ่านระบบการผ่อนเงินดาวน์ ในกรณีที่คุณซื้อบ้านแบบสั่งสร้าง หรือจ่ายในรูปของเงินจองและเงินทำสัญญา กรณีที่ซื้อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งเงินออมจำนวนนี้แสดงให้เห็นว่าคุณมีความพร้อมที่จะผ่อนชำระสินเชื่อระยะยาวหรือไม่