เมื่อใดก็ตามที่มีการพูดถึงเรื่องของผังเมือง คุณอาจรู้สึกว่าเป็นเรื่องไกลตัว เป็นเรื่องที่เข้าใจยาก หรือเป็นวิชาการเกินกว่าที่ผู้ซื้อบ้านอย่างเราๆท่านๆจะต้องทำความเข้าใจ ซึ่งก็คงไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะนับย้อนหลังไปเมื่อกว่า 27 ปีที่ผ่านมาซึ่งเป็นยุคเริ่มต้นของการประกาศใช้พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2518 มาจนถึงปัจจุบัน เรามีการประกาศใช้ผังเมืองคลอบคุมพื้นที่เพียง 2.8% ของพื้นที่ทั้งประเทศแต่ด้วยเหตุผลสำคัญ 2 ประการคือ
1. การประกาศใช้ผังเมืองเป็นเรื่องของการกำหนดประเภทของการใช้ที่ดิน แบ่งเขตการก่อสร้างอาคาร ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้รับผลได้ หรือผลเสียโดยตรง และ
2. ปัจจุบันรัฐบาลกำลังมีนโยบายที่จะประกาศใช้ผังเมืองให้ครอบคุมพื้นที่ทั้งประเทศ จึงเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะต้องทำความเข้าใจกับเรื่องของผังเมือง เพราะถ้าหากคุณเผลอไปซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโซนที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภท ที่ดินแปลงนั้นอาจต้องเก็บไว้เฉยๆโดยที่ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ หรือบางครั้งอาจต้องย้ายบ้านเพื่อหนี้ปัญหาน้ำท่วม เพราะบ้านที่ซื้อไว้อยู่ในแนวพื้นที่รับน้ำหรือที่เรียกว่า “แก้มลิง” เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความเข้าใจในเรื่องของผังเมืองง่ายขึ้น จะขอนำหลักการของการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมาเป็นกรณีตัวอย่าง ซึ่งโดยหลักการแล้วการกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ตามกรอบผังเมืองในแต่ละจังหวัด จะมีสาระสำคัญเหมือนกัน กล่าวคือตามกรอบผังเมืองรวมจะมีการกำหนดโซนเพื่อการอยู่อาศัยไว้ด้วยกัน 4 ประเภท ดังนี้1.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง2. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม3.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล และ4.ที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว
เริ่มทำความเข้าใจในส่วนที่ผังเมืองระบุว่าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองก่อนเป็นอันดับแรก เพราะโดยทั่วไปแล้วบ้านจัดสรรและที่ดินจัดสรรที่เสนอขายกันอยู่ในปัจจุบัน ล้วนแต่พัฒนาอยู่ในที่ดินประเภทนี้เกือบทั้งสิ้น เพราะพื้นที่ในโซนสีเหลืองกฎหมายกำหนดให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารที่อยู่อาศัยรวมที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร จึงถือว่าเป็นพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการจัดสรรสำหรับทุกระดับราคาขายส่วนพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง นอกจากจะพัฒนาโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ได้แล้วยังสามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้อีกด้วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในพื้นที่สีส้มจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าในเขตพื้นที่สีเหลือง และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใกล้เมือง เช่นเดียวกับที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล แต่เนื่องจากที่ดินในโซนดังกล่าวสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่พิเศษได้ด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าที่ดิน 2 ประเภทข้างต้น โอกาสที่ในการหาซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่สีน้ำตาลจึงเป็นเรื่องยากมาก สำหรับที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว ถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานคร และ 5 จังหวัดปริมณฑล เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยว และห้ามทำการจัดสรรที่ดินยกเว้นเป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตร เนื้อที่แปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ ที่ดินประเภทนี้จึงมีราคาถูก แต่ด้วยการผ่อนผันให้สามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 5 ในบางพื้นที่ และร้อยละ 10ในบางพื้นที่ ทำให้มีโครงการจัดสรรจำนวนหนึ่งเข้าไปเปิดขายในพื้นที่ดังกล่าว ด้วยการสร้างบ้านบนที่ดินที่มีเนื้อที่แปลงย่อยตั้งแต่ 100 ตารางวาขึ้นไป ส่งผลให้บ้านเดี่ยวที่เสนอขายในพื้นที่สีเขียวมีราคาขายที่สูงกว่าบ้านเดี่ยวในพื้นที่สีเหลืองแม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลเมืองมากกว่าการกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดินที่ต่างกันในผังเมืองรวม ไม่ใช่เป็นเพียงแค่ตัวแปรสำคัญของราคาขายบ้านเท่านั้น แต่มีผลต่ออนาคตของที่ดินในย่านนั้นๆ ด้วย ดังนั้นการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยควรให้ความสำคัญกับเรื่องของผังเมืองด้วยเช่นกัน เริ่มจาก 1.ตรวจสอบพื้นที่ของโครงการ หรือบ้านที่จะซื้อก่อนว่าอยู่ในโซนที่พักอาศัยหรือไม่ 2.การกำหนดพื้นที่สี หรือกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดิน จะเป็นสัญญาณบอกแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต เช่น พื้นที่สีเหลืองย่อมมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภค มากกว่าพื้นที่สีเขียว และมีสภาพแวดล้อมเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีน้ำตาล3.ตรวจสอบว่าในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการ มีแนวถนนโครงการของผังเมืองหรือไม่ หากอยู่ในแนวถนนตามผังเมือง ต้องตรวจสอบด้วยว่าจะดำเนินการก่อสร้างเมื่อใดซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากกรมการผังเมือง หรือสำนักงานผังเมืองจังหวัด แต่ถ้าไม่มีแนวถนนพาดผ่านจะมีแนวถนนสายรอง เช่นตรอก ซอย ผ่านหรือไม่ ในประเด็นสุดท้ายนี้ ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้าน หรือซื้อที่ดิน เพราะจะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินในอนาคตอย่างไรก็ดี หากคุณเลือกซื้อบ้านที่ยื่นขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เรื่องของการซื้อบ้านในโซนผังเมืองที่ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยจะหมดไป เพราะในเงื่อนไขของการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการให้ถูกกฎหมายผังเมืองด้วย ยกเว้นแต่ในพื้นที่ที่ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ แต่หากคุณเลือกที่จะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินนอกกระบวนการจัดสรร การตรวจสอบผังเมืองถือว่าเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะนอกจากจะมีผลต่อราคาซื้อขาย การใช้ประโยชน์ที่ดิน การอนุญาตหรือห้ามก่อสร้างอาคาร และยังมีผลต่อราคาประเมินโดยตรงหากเมื่อใดที่คุณนำที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินแปลงนั้นๆไปเป็นหลักประกันในการจดจำนอง หรือเพื่อการใดๆก็ตาม
1. การประกาศใช้ผังเมืองเป็นเรื่องของการกำหนดประเภทของการใช้ที่ดิน แบ่งเขตการก่อสร้างอาคาร ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้รับผลได้ หรือผลเสียโดยตรง และ
2. ปัจจุบันรัฐบาลกำลังมีนโยบายที่จะประกาศใช้ผังเมืองให้ครอบคุมพื้นที่ทั้งประเทศ จึงเป็นเรื่องจำเป็นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะต้องทำความเข้าใจกับเรื่องของผังเมือง เพราะถ้าหากคุณเผลอไปซื้อที่ดินหรือซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโซนที่มีข้อกำหนดห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภท ที่ดินแปลงนั้นอาจต้องเก็บไว้เฉยๆโดยที่ไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ หรือบางครั้งอาจต้องย้ายบ้านเพื่อหนี้ปัญหาน้ำท่วม เพราะบ้านที่ซื้อไว้อยู่ในแนวพื้นที่รับน้ำหรือที่เรียกว่า “แก้มลิง” เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความเข้าใจในเรื่องของผังเมืองง่ายขึ้น จะขอนำหลักการของการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครมาเป็นกรณีตัวอย่าง ซึ่งโดยหลักการแล้วการกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ตามกรอบผังเมืองในแต่ละจังหวัด จะมีสาระสำคัญเหมือนกัน กล่าวคือตามกรอบผังเมืองรวมจะมีการกำหนดโซนเพื่อการอยู่อาศัยไว้ด้วยกัน 4 ประเภท ดังนี้1.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลือง2. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือพื้นที่สีส้ม3.ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล และ4.ที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว
เริ่มทำความเข้าใจในส่วนที่ผังเมืองระบุว่าเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือพื้นที่สีเหลืองก่อนเป็นอันดับแรก เพราะโดยทั่วไปแล้วบ้านจัดสรรและที่ดินจัดสรรที่เสนอขายกันอยู่ในปัจจุบัน ล้วนแต่พัฒนาอยู่ในที่ดินประเภทนี้เกือบทั้งสิ้น เพราะพื้นที่ในโซนสีเหลืองกฎหมายกำหนดให้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารที่อยู่อาศัยรวมที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร จึงถือว่าเป็นพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการจัดสรรสำหรับทุกระดับราคาขายส่วนพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง นอกจากจะพัฒนาโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ได้แล้วยังสามารถพัฒนาโครงการอาคารสูงได้อีกด้วย ดังนั้นที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในพื้นที่สีส้มจะมีราคาเฉลี่ยสูงกว่าในเขตพื้นที่สีเหลือง และส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใกล้เมือง เช่นเดียวกับที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือพื้นที่สีน้ำตาล แต่เนื่องจากที่ดินในโซนดังกล่าวสามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่พิเศษได้ด้วย จึงทำให้ราคาที่ดินสูงกว่าที่ดิน 2 ประเภทข้างต้น โอกาสที่ในการหาซื้อบ้านจัดสรรในพื้นที่สีน้ำตาลจึงเป็นเรื่องยากมาก สำหรับที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียว ถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนใหญ่ของกรุงเทพมหานคร และ 5 จังหวัดปริมณฑล เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยว และห้ามทำการจัดสรรที่ดินยกเว้นเป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตร เนื้อที่แปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 2.5 ไร่ ที่ดินประเภทนี้จึงมีราคาถูก แต่ด้วยการผ่อนผันให้สามารถใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นได้ไม่เกินร้อยละ 5 ในบางพื้นที่ และร้อยละ 10ในบางพื้นที่ ทำให้มีโครงการจัดสรรจำนวนหนึ่งเข้าไปเปิดขายในพื้นที่ดังกล่าว ด้วยการสร้างบ้านบนที่ดินที่มีเนื้อที่แปลงย่อยตั้งแต่ 100 ตารางวาขึ้นไป ส่งผลให้บ้านเดี่ยวที่เสนอขายในพื้นที่สีเขียวมีราคาขายที่สูงกว่าบ้านเดี่ยวในพื้นที่สีเหลืองแม้ว่าจะตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลเมืองมากกว่าการกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดินที่ต่างกันในผังเมืองรวม ไม่ใช่เป็นเพียงแค่ตัวแปรสำคัญของราคาขายบ้านเท่านั้น แต่มีผลต่ออนาคตของที่ดินในย่านนั้นๆ ด้วย ดังนั้นการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยควรให้ความสำคัญกับเรื่องของผังเมืองด้วยเช่นกัน เริ่มจาก 1.ตรวจสอบพื้นที่ของโครงการ หรือบ้านที่จะซื้อก่อนว่าอยู่ในโซนที่พักอาศัยหรือไม่ 2.การกำหนดพื้นที่สี หรือกำหนดประโยชน์การใช้ที่ดิน จะเป็นสัญญาณบอกแนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต เช่น พื้นที่สีเหลืองย่อมมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภค มากกว่าพื้นที่สีเขียว และมีสภาพแวดล้อมเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่สีน้ำตาล3.ตรวจสอบว่าในพื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการ มีแนวถนนโครงการของผังเมืองหรือไม่ หากอยู่ในแนวถนนตามผังเมือง ต้องตรวจสอบด้วยว่าจะดำเนินการก่อสร้างเมื่อใดซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากกรมการผังเมือง หรือสำนักงานผังเมืองจังหวัด แต่ถ้าไม่มีแนวถนนพาดผ่านจะมีแนวถนนสายรอง เช่นตรอก ซอย ผ่านหรือไม่ ในประเด็นสุดท้ายนี้ ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้าน หรือซื้อที่ดิน เพราะจะมีส่วนเกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดินในอนาคตอย่างไรก็ดี หากคุณเลือกซื้อบ้านที่ยื่นขออนุญาตถูกต้องตามกฎหมายการจัดสรรที่ดิน เรื่องของการซื้อบ้านในโซนผังเมืองที่ไม่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยจะหมดไป เพราะในเงื่อนไขของการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการให้ถูกกฎหมายผังเมืองด้วย ยกเว้นแต่ในพื้นที่ที่ยังไม่มีผังเมืองบังคับใช้ แต่หากคุณเลือกที่จะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินนอกกระบวนการจัดสรร การตรวจสอบผังเมืองถือว่าเป็นเรื่องจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะนอกจากจะมีผลต่อราคาซื้อขาย การใช้ประโยชน์ที่ดิน การอนุญาตหรือห้ามก่อสร้างอาคาร และยังมีผลต่อราคาประเมินโดยตรงหากเมื่อใดที่คุณนำที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดินแปลงนั้นๆไปเป็นหลักประกันในการจดจำนอง หรือเพื่อการใดๆก็ตาม
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น