การซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากกองทุนทั่วไปในแง่ที่มิได้ลงทุนในหลักทรัพย์เพียงอย่างเดียว แต่มีวัตถุประสงค์เพื่อ ระดมเงินทุนจากประชาชนด้วยการขายหน่วยลงทุน และนำเงินทุนที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย หรือหลักทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนด โดยมุ่งเน้นการบริหารอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ มากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาและขายต่อ

ลักษณะทั่วไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนุญาตให้จัดตั้งนั้น เป็นกองทุนรวมที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน และต้องมีเงินทุนขั้นต่ำ ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้เป็น 2 ประเภท ได้แก่ กองทุนรวมที่ระบุเฉพาะเจาะจง คือมีการกำหนดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อหรือเช่าไว้ใน รายละเอียดโครงการอย่างชัดเจน และกองทุนรวมที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง โดยกองทุนรวมทั้ง สองประเภทนี้จะต้องลงทุน เพื่อให้ได้มาและมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในการเช่ารวมกันอย่างน้อยร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV) โดยอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทย ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า ทั้งนี้กองทุนรวมจะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี
ในส่วนของผลตอบแทนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น คณะกรรมการ ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่าในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี

การซื้อขายกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 
ถึงแม้ในแง่กฎหมายแล้วหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะจัดเป็นหลักทรัพย์ ประเภทหน่วยลงทุน หากแต่จากการศึกษาลักษณะธุรกิจของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการซื้อขายกองทุน อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ พบว่ามีการซื้อขายเช่นเดียวกับตราสารทุนทั่วไป ตลาดหลักทรัพย์จึงเห็นควรให้หน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีวิธีการและหลักเกณฑ์การซื้อขายเช่นเดียวกับหุ้นสามัญดังนี้

กระดานซื้อขาย
กระดานหลัก:	ซื้อขายด้วยวิธี Continuous Order Matching ในช่วงเวลาปกติ วิธี Put-Through ในช่วง Off-hour Trading
กระดานต่างประเทศ	ซื้อขายด้วยวิธี Continuous Order Matching ในช่วงเวลาปกติ และ วิธี Put-Through (เฉพาะกองฯที่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับสัดส่วนผู้ลงทุนต่างประเทศ)
กระดานหน่วยย่อย	ซื้อขายด้วยวิธี Continuous Order Matching เฉพาะในช่วงเวลาปกติ
กระดานรายใหญ่	ซื้อขายด้วยวิธี Put-Through ทั้งในช่วงเวลาปกติและช่วง Off-Hour Trading
การเสนอราคาซื้อขาย
ช่วงราคาซื้อขาย	มีการบังคับใช้กฎเกณฑ์เรื่องช่วงราคาซื้อขาย (Spread) เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญ
Daily Price Limit
กำหนดช่วงจำกัดการเปลี่ยนแปลงราคาประจำวัน (Daily Price Limit) เท่ากับ +/-30% จากราคาปิดวันก่อนหน้าหรือราคาซื้อขายครั้งสุดท้ายในวันก่อนหน้า

การจัดกลุ่มอุตสาหกรรม
ในระยะแรกตลาดหลักทรัพย์ฯ จัดหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไว้ในหมวดธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Development Sector) เพื่อให้สอดคล้องกับลักษณะที่มาของกระแสเงินสดในอนาคต (Future Cash flow) ของกองทุนดังกล่าว ต่อมาในเดือนมีนาคม 2552 เมื่อจำนวนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีมากขึ้นตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้จัดตั้งหมวดธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund Sector: PFUND) ภายใต้กลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง (Property & Construction Industry Group) สำหรับหน่วยลงทุนประเภทนี้่โดยเฉพาะ ตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2552 เป็นต้นไป


การคำนวณค่าสถิติและดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์ 
สำหรับการคำนวณค่าสถิติมูลค่าตลาดรวม (SET Market capitalization) และดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์ (SET Index) นั้น ตลาดหลักทรัพย์จะนำมูลค่าตลาดของหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มารวมในการคำนวณมูลค่าตลาดรวม อีกทั้งจะนำราคาของหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มารวมในการคำนวณค่าดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์อีกด้วย ทั้งนี้เพื่อให้สอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีลักษณะเหมือนหุ้นทุน (Equity) มากกว่ากองทุนรวมที่จดทะเบียนอยู่เดิมในตลาดหลักทรัพย์ อีกทั้งเงินทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิของกองทุนจะถูกนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นมูลค่าที่แท้จริงของระบบเศรษฐกิจ (Economic wealth) จึงไม่เป็นการซ้ำซ้อนกับมูลค่าตลาดรวมที่มีอยู่เดิม