สินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย

 ปัจจุบันสถาบันการเงิน มีการแข่งขันเรื่องการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก โดยแต่ละสถาบันการเงินจะมีข้อเสนอจูงใจพิเศษมากมาย ซึ่งเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้สนใจซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก เนื่องจากผู้ซื้อหรือผู้กู้มีโอกาสเลือกสถาบันการเงินที่มีเงื่อนไขในการเอื้ออำนวยต่อการกู้เงิน ดังนั้นความรู้และความเข้าใจในรายละเอียดปลีกย่อยเกี่ยวกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างมากต่อการเปรียบเทียบข้อดี-ข้อด้อย เพื่อเลือกสถาบันการเงินในการกู้ซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย เช่น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแต่ละสถาบันการเงิน ซึ่งมีผลโดยตรงต่อภาระดอกเบี้ยและยอดจำนวนเงินผ่อน, ความรวดเร็วในการอนุมัติวงเงินกู้, ความสะดวกสบายในการชำระเงินผ่อน

    โดยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Loan) จัดเป็นสินเชื่อระยะยาวประเภทหนึ่ง ที่มีลักษณะแตกต่างจากสินเชื่อประเภทอื่น คือ เป็นสินเชื่อที่มีระยะเวลาในการผ่อนชำระหนี้ค่อนข้างนาน ประมาณ 10-20 ปี โดยจะนำเอกสารการถือครองกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด,หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) มาเป็นหลักประกันในการกู้ยืม ซึ่งจะขึ้นอยู่กับจำนวนวงเงินกู้, มูลค่าที่ยุติธรรมเหมาะสมของบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัยนั้น ๆ รวมถึงพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระ (รายได้และเครดิตของผู้กู้) ซึ่งสินเชื่อประเภทดังกล่าว ลักษณะการผ่อนชำระคืน จะผ่อนทุก ๆ เดือนเท่า ๆ กัน ในลักษณะ ต้นลดดอกลด (Amortized Loan) หมายถึง เมื่อชำระทุก ๆ เดือนแล้ว ทำให้ดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง และเงินต้นลดลง โดยจำนวนเงินที่ผ่อนชำระแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่ 1 ผ่อนชำระดอกเบี้ยเงินกู้ และอีกส่วนเป็นการผ่อนชำระเงินต้น ซึ่งรายละเอียดการพิจารณาสินเชื่อมีดังต่อไปนี้

1. วัตถุประสงค์การให้สินเชื่อ ต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อซื้อบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งไม่ใช่วัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนหรือการประกอบธุรกิจ ซึ่งจะเป็นสินเชื่ออีกประเภทหนึ่ง
2. คุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อ เช่น เป็นบุคคลธรรมดาที่บรรลุนิติภาวะแล้ว, เป็นบุคคลที่เชื่อถือได้ โดยไม่มีประวัติเสียหายทางการเงิน (สถาบันการเงินจะตรวจสอบ เครดิตบูโร) , เป็นบุคคลที่มีรายได้ประจำแน่นอน และเพียงพอสำหรับการผ่อนชำระหนี้ โดยกำหนดยอดผ่อนชำระต้องไม่เกิน 30-40% ของรายได้ของผู้กู้, อายุปัจจุบันของผู้กู้และผู้กู้ร่วม เมื่อรวมกับระยะเวลาการผ่อนชำระแล้วไม่เกิด 60 ปี สำหรับผู้มีรายได้ประจำ และ 65 ปี สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ โดยผู้กู้ร่วม (ไม่เกิน 2 คน) จะต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติ หรือคู่สมรส
3. วงเงินกู้สินเชื่อ ขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้กู้ และประเภททรัพย์สิน เช่น กรณีบ้าน,ทาวน์เฮ้าส์,อาคารพาณิชย์ ให้กู้ 80% - 90% ของราคาประเมิน (มูลค่าที่ยุติธรรมเหมาะสม) หรือกรณีคอนโดมิเนียม(ห้องชุดพักอาศัย) ให้กู้ 70% - 80% ของราคาประเมิน (มูลค่าที่ยุติธรรมเหมาะสม)
4. เงื่อนไขการผ่อนชำระ เช่น จำนวนเงินผ่อนชำระไม่เกิน 30-40% ของรายได้หลังหักภาระหนี้อื่น ๆ ของผู้กู้ และเงื่อนไขระยะเวลาการผ่อนชำระเงินกู้ไม่เกิน 20 -30 ปี เป็นต้น
5. รูปแบบอัตราดอกเบี้ย รูปแบบอัตราดอกเบี้ยที่แต่ละสถาบันการเงินมาให้ลูกค้าเลือก แบ่งออกเป็น 6 รูปแบบ ดังนี้
   
   5.1 อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan) คือ อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นลงตามอัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าชั้นดี (MLR: Minimum Lending Rate) หรืออัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (MRR: Minimum Retail Rate) เช่น ถ้าอัตราดอกเบี้ย MLR,MRR ปรับสูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็จะปรับสูงขึ้นตามไปด้วย เช่น คิดดอกเบี้ยจาก MLR – (ลบ) 0.5% ตลอดระยะเวลาการกู้เงิน เป็นต้น
   5.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ (Fixed Rate Loan) เป็นอัตราดอกเบี้ยในลักษณะที่กำหนดให้คงที่ตลอดระยะเวลาการกู้ยืม เช่น ถ้ากู้ยืมเป็นระยะเวลา 10 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 10% หมายถึง ตลอดระยะเวลากู้ยืม 10 ปี ไม่ว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดจะปรับขึ้น-ลง ก็จะคิดอัตราดอกเบี้ย 10% เท่าเดิมตลอดระยะเวลาการกู้เงิน
   5.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เนื่องจากในช่วงปีแรก ๆ ของการกู้ยืมเงิน ส่วนที่เป็นเงินชำระดอกเบี้ยเงินกู้จะสูง เนื่องจากวงเงินกู้สูง ยังชำระส่วนที่เป็นเงินต้นน้อย เมื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก จะลดความเสี่ยงและจำนวนเงินส่วนที่ชำระดอกเบี้ยจะต่ำกว่าปกติ
   5.4 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได จากนั้นเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยในลักษณะผสมผสาน คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ใช้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แล้วจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ย เช่น 1 ปีแรก อัตราดอกเบี้ย 7.5% ปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ย 8.0% ปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ย 8.5% ปีที่ 4 ขึ้นไป อัตราดอกเบี้ย MLR – 0.5% เป็นต้น