ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง

 มีคำถามจากทางบ้านเกี่ยวกับเรื่องนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ว่าได้ซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง เมื่อปี 44 และได้เสียค่าส่วนกลางให้กับบริษัทเจ้าของโครงการขณะจดทะเบียนรับโอน ต่อมาปลายปี 46 มีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ไม่ได้ดูแล หรือบริหารจัดการหมู่บ้านแต่อย่างใด ไม่ทำความสะอาดสระน้ำในสโมสรปล่อยมีตะไคร่ขึ้น สมาชิกในหมู่บ้านไม่สามารถใช้บริการได้ บึงในหมู่บ้านก็เต็มไปด้วยผักตบชวา ที่ดินเปล่าก็ไม่มีการตัดหญ้าแต่อย่างใด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็ไม่มีส่งจดหมายเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางแต่อย่างใดเป็นเวลากว่าห้าปี 

 

         ต่อมาหลัง ประมาณ ปี 52 มีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรชุดใหม่ โดยมีการทำงาน และได้มีการส่งจดหมายเรียกเก็บเงินย้อนหลังเป็นเวลา 5 ปี หากไม่จ่ายจะมีผลทางกฎหมายอย่างไร

ตาม กฎหมายจัดสรร กำหนดให้มีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัด การสาธารณูปโภค เป็นรายเดือนจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และหากผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้า อาจถูกปรับ หรือถูกระงับบริการสาธารณะบางประการได้หากค้างชำระเกินกว่าสามเดือน และหากมีการค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เจ้าพนักงานที่ดินที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระได้จนกว่าจะมีชำระให้ครบถ้วน ตามมาตรา 50 ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกท่านจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคดังกล่าว หากมีการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว แม้ว่าทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะทำหน้าที่บำรุงรักษา บริหารจัดการสาธารณูปโภคหรือไม่ก็ตาม แต่ก็เป็นคนละเรื่องซึ่งจะต้องไปดำเนินการกับคณะกรรมนิติบุคคลในภายหลังต่อไป

 

         ทั้งนี้ เป็นไปตามพระราชบัญญัติ จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 49 ที่บัญญัติให้ “ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตามมาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2)ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตามมาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตามมาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุง รักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตามมาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคมีอำนาจในการจัดเก็บ

 

          หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและการจัดทำบัญชี ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด”

 

          มาตรา 50 บัญญัติให้ “ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

 

          ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปติดต่อกันตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปพนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนดให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ”